Institutional Repository - Library & Information Centre - University of Thessaly 30/01/ :43:53 EET

Transcript

1

2 ... r Γ... ΠΑΝΕΠΣΤΜΟ θεσσλλλσ ΥnΗΡΣΛ ΒΒ\IΟθΗΚΗΣ & ΠΛΗΡΟΦΟΡΗΣΗΣ ΔΚ" Σ\'ΛΛΟΓΗ «ΓΚΡΖλ ΒI8ΛIΟΓΡλΦλ»....' Άρθ. Εσ.: -cei35"'8/c'-i=o;- _ Ημερ. Εσ.: Δωρεά: Σuπραφέας Ταξθεtκ:ός Κωδκός: ΠΤ ΜΧΠΠΑ 1997 ΧΡ δωτκή Πολεοδόμηση: Μεθοδολογία θεσμκό πλαίσο κα εμπερκή εφαρμογή ~

3 αρ. εσ 1) II~η ] ΠΑΝΕΠΣΤΗΜΟ ΘΕΣΣΑΛΑΣ 11~111~1I1111~lmlll ]

4 Γ \ r ς Ic.. \. Ic ( ΠΡΟΛΟΓΟΣ Η Μελέτη αυηί έγνε στα πλαίσα της εκπόνησης δπλωματκής εργασίας όπως προβλέπετα στο πρόγραμμα σπουδών του τμήματος Μηχανκών Χωροταξίας κα Περφερεακής Ανάπτυξης. Θέλω να ευχαρστήσω θερμά τους επβλέποντες καθηγητές μου Γ. Γαwακούρου κω Η. Μπεράτο γα την υποστίρξί τους. Επίσης θα ήθελα να ευχαρσηίσω τους υπαλλήλους του Υ.Χ.σπ. κα συγκεκρμένα την κυρία Α. Νκολοπούλου την κυρία Μανώλα την κυρία Γ. Παλούμπα γα την βοίοεα τους στην συλλογ1ί στοχείων. 'να μεγάλο ευχαρστώ οφείλω κα στους καθηγητές του τμήματος Μηχανκών Χωροταξίας κα Περφερεακίς ανά1mξης. Τελκά χρωστάω ευγνωμοσύνη στους γονείς τον αδερφό μου κα Ών Δήμητρα γα την υπομονl1 κα κατανόηση που έδεξαν κατά το χρονκό δάστημα που αφέρωσα αυτής της εργασίας. Χρστοδούλου Δημ'ίτΡlOς 1-!!? -~- ---'-.--_ _..

5 .. r ~ ΠΕΡΕΧΟΜΕΝΑ ΠΡΟΛΟΓΟΣ 2 ΠΕΡΕΧΟΜΕΝΑ '" 3 ΣΥΝΤΟΜΟΓΡ Α Φ ΕΣ 7 ΚΕΦΑΛΑΟ : ΕΣΑΓΩΓΗ 8 ΚΕΦΑΛΑΟ 2: ΣΤΟΡΚΗ ΚΑΤΑΒΟΛΗΤΗΣ.Π Ευρωπαϊκή προϊστορία 12 j~ 1 ~ στορκή Επσκόπηση της Ελληνκή Εμπερίας ΔάταΎμα του ΑυΟαίρετη δόμηση ωl/δωtlαί Ρυμοτομία..: Ενεργός πολεοδομία ΚΕΦΑΛΑΟ3: ΕΝΝΟΑ ΣΤΟΧΟ ΚΑ ΣΧΕΣΕΣΤΗΣ ΔΩΤΚΗΣΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗΣΜΕ ΑΛΛΕΣ ΣγΓΓΕΝΕΣ ΜΟΡΦΕΣΠΟΛΕΟΔΟΜΚΟΥΣΧΕΔΑΣΜΟΥ 3.1. Έννοα κα στόχο της δωτκiς πολεοδόμησης Πολεοδομκή μελέτη της ενεργού Πολεοδομίας κα 1δωτκί πολεοδόμηση 26 ~ 3.3. Συνεταρστκή δόμηση κα δωτκή Πολεοδόμηση δωτκή Ρυμοτομί.α κα δωτκή Πολεοδόμηση 31 ΚΕΦΑΛΑΟ 4 : ΤΟ ΘΕΣΜΚΟ ΠΛΑΣΟ ΤΗΣ ΔΩΤΚΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗΣ ] 4.1. Περεχόμε'Ο του θεσμού της δωτκής Πολεοδόμησης Η δαδκασία έγκρσης των περοχών δωτκής Πολεοδόμησης ΈΊφσ οασταίς ωταλλλότfτας 35 ) 1-

6 Πολεοδοαί μελέπδωtlκ'ίς 1101εοδόμησης Πολεοδομκές παράμετρο 41 α. Ποσοστό Κονοχρήστων κα Κονωφελών χώρων 50 β. Ο ΣυντελεστήςΔόμησης γ. Εδκή Εσφορά 52 - δ. Παράδεγμα υπσλο'υσμού των δημουργημένων κατσκών κα των στευαζόμενων ΚατοίΚων 55 ε. Εκτέλεση κονοχρήστων έργων υποδομής TOnLKil Αυτοδοίκηση κα δωτκί Πολεσδόμηση δωτκί Πολεοδόμηση μετά το νέο νόμο γα την Βώσμη οκστκi Ανάπτυξη: ο πε'ίο 63 ΚΕΦΑΛΑΟ 5 : ΟΚΟΝΟΜΚΑ ΜΕΓΕΘΗ ΤΗΣ ΔΩΤΚΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗΣ 5.1. Γενκά Το εονκό κα περφερεακό επίπεδο της ζίτησης των επενδύσεων κα των τμών κατοκίας Κόστος κατοκίας Εξέλξη κόστους βασκών έργων κατασκευών 69 ί _ 5.5.~τ~γ~ ~ 5.6. Αξολόγηση του γηπέδου Ανάλυση κόστους - Ωφέλεας 72 C- j'- ΚΕΦΑΛΑΟ6 : ΚΡΤΚΗ ΑΞΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΕΜΠΕΡΚΗΣ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ ΤΗΣ ΔΩΤΚΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗΣ 6.1. Ποσοτκά στοχεία 73 ~ Η ζ.ίτηση fi εωρο.φκί κο.το.νομί της δωτκίς πολεοδόμησης Ποοτκά στοχεία Χωροτο.ξll(ός σχεδο.σμός κα δα/τ/αί Πολεοδόμηση 84 4

7 ... jl r ]L '" \ " - α. ΠερβαλλονΤlC11 δάσταση της δωτηcίlς Πολεοδόμησης 84 β. Οκστκό δίκτυο κα lδωτκ11 Πολεοδόμηση "." Προβλ'ίματα μελέτης προγραμματσμού κα υλοποίησης παρεμβάσεων.π. σε σχέση με το αίτημα της coνωνοίς ένταξης κα της συνάρθρωσης στον αστκό στό Θεσμκά κα κονωνκά προβλήτα της I.Π ΣυνολΚ11 κρτκή της.π 0.0 " ΚΕΦΑΛΑΟ 7: ΣνΜI1ΕΡΑΣΜΑΤΑ ΠΝΑΚΑΣ ΕΚΌΝΩΝ ΚΑ ΠΝΑΚΩΝ ΣΧ1ίμα 2.1.FamilίsIcre Σχήμα 2.2. Πρότυπος οκσμός O'vens ΣΧ11μα 2.3. Ncv Lanarl< ; 17 Δάγραμμα 3.1. Σύγκρση στεύαζομένων κατοίκων με δωτκή Πολεοδόμηση ή ZEIl 29 Δάγραμμα 3.2. Σύγκρση αρομού κατοκών που δημουργούντα με δωτκή Πολεοδόμηση 11 ΖΕΠ 29 Δάγραμμα 4.1. Δαδκασία σχεδασμού με βάση τον Ν 1947/91 36 Δάγραμμα4.2. Αρμόδο φορείς που υπεσέρχοντα στην δαδκασία εξέτασης κα έυκρσης αίτησης οκστκής καταλληλότητας κα Πολεοδομκής Μελέτης της.π Σχήμα 4.1. Παράδεγμα δάψορων πολεοδομκών λύσεων γα το ίδο πρόγραμμα '".47 Δάγραμμα4.3. Ενδεκτκή ποσοσταία κατανομή επφανεών βασκών χρήσεων στην οκστκή ενότητα που δημουργείτα με δωτκ1ί πολεοδόμηση 51 Πίνακας 4.1. Εκτίμηση κόστους βασκών έργων υποδομής 60 Πίνακας 4.2. Παράδεγμα σχεδασμού κα οργάνωσης στα πλαίσα μελέτης δωτκής πολεοδόμησης Πίνακας 6.1. Ζ1ίτηση εκτάσεων δωτκής Πολεοδόμησης 74 Πίνακας 6.2. Χωροθετήσες εκτάσεων της δωτκ11ς πολεοδόμησης 75 Πίνακας 6.3. Εκτάσες που πήραν έγκρση οκστκής καταλληλότητας 76 Πίνακας 6.4. Εκτάσες που πήραν έγκρση Πολεοδομκής Μελέτης Δάγραμμα 6.1. Σύγκρση αρθμού ατήσεων γα κάθε ψάση της.π...77 Δάγραμμα 6.2. Σύγκρση της συνολκής έκτασης σε στρέμματα γα κάθε ψάση της.π 77 Δάγραμμα 6.3. Μέσος όρος εκτάσεων μκρότερη - μεγαλύτερη τμή γα κάθε ψάση της.π 78 Δάγραμμα 6.4. Αρθμός περπτώσεων Π. ανα έτος 78 Δάγραμμα 6.5. Συνολκή επφάνεα περοχών.π. ανά έτος Ο ( 5

8 Δάγραμμα 6.6. Μέσος όρος επφάνεας.π. ανά t':τος 79 ΠΝΑΚΑΣ ΧΑΡΤΩΝ - Χάρτης 1. Σημεακi απεκόνση της ζiτησ'lς εκτάσεων I.Π. την περίοδο ] Χάρτης 2. Σηεακi απεκόνση των χωροοετiσεων εκτάσεων.π. την περίοδο Χάρτης 3. Σ'lεακΊ απεκόνση των εκτάσεων που niipav ί:γκρση οκστκίς καταλληλότηταςτην περίοδο ] Χάρτης 4. Σημl; ακi απεκόνση εκτάσl;ων που εγκρίοlκε 11 πολεοδοκl τους lελtτη 83!~!! Παραρηίματα I:ΕκΟεση γεωλογκίς Καταλληλότητας Απαραίτητα στοχεία που πρέπε να λάβε υπόψη του το ΡυΟμστκό σχέδο ~ ΚΥΑ ΒΒΛ Ο ΓΡΑΦ Α 137 ΠΗΓΕΣ 139 } - 6 t-""" ""-~-"------

9 ... 1 r. 1'- ]- 1 - ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΕΣ ΚΕΜΕΝον.Π : δωτκή Πολεοδόμηση Τ.Ε.Ε.: Τεχνκό Επμελητήρο Ελλάδας Σ.Τ.Ε.: Συμβούλο της Επκρατείας Δ.Ε.Η.: Δημόσα Επχείρηση Ηλεκτρσμού Ο.Τ.Ε.: Οργανσμός Τηλεπκονωνών Ελλάδος Ε.Υ.Δ.Α.Π.: Εταρεία Ύδρευσης κα Αποχέτευσης Πρωτέουσας Δ.Ε.π.ο.Σ.: Δημόσα Επχείρηση Πολεοδομίας Οκσμού κα Στέγασης. Ο.Ε.κ: Οργανσμός Εργατκής Κατοκίας Ε.κ'Τ.Ε.Ν.Ε.Π.Ο.Λ.: Εθνοκτηματκή Α.Ε. Ενεργού Πολεοδομίας Ζ.Ε.Π. : Ζώνη Ενεργού Πολεοδομίας Ο.Τ.Α.: Οργανσμός Τοπκής Αυτοδοίκησης Ε.Μ.Ο.: Εταρεία Μκτής Οκονομίας Ο.Σ.: Οκοδομκός Συνεταρσμός Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε.: Υπουργείο Περβάλλοντος.Χωροταξίας κα Δημοσίων Έργων Υ.Χ.Ο.Π.: Υπουργείο Χωροταξίας Οκσμού κα Περβάλλοντος Ε.Τ.Ε.Ρ.Π.Σ.: Εδκό Ταμείο Εφαρμογής Ρυθμστκών Πολεοδομκών Σχεδίων Γ.Π.Σ.: Γενκό Πολεοδομκό Σχέδο Ζ.Ο.Ε.: Ζώνες Οκστκού Ελέγχου Φ.Ε.κ' : Φύλλο Εφημερίδας της Κυβέρνησης Π.Δ.: Προεδρκό Δάταγμα Π.Ε.Ρ.Π.Ο.: Περοχές εδκά Ρυθμζόμενης Πολεοδόμησης Σ.Δ. : Συντελεστής Δόμησης Ε.Ο.κ': Ευρωπακή Οκονομκή Κονότητα Μ.Π.Ε.: Μελέτες Περβαλλοντκών Εππτώσεων Ε.Μ.Π. : Εδκ] Περβαλλοντκ] Μελέτη Τ..Φ.κ': Τοπίο δαίτερου Φυσκού Κάλλους κ'υ.α.: Κονή Υπουργκή Απόφαση Ν.Π.Δ.Δ.: Νομκά Πρόσωπα Δημοσίου Δκαίου Ν.Π..Δ.: Νομκά Πρόσωπα δωτκού Δκαίου Δ.Π.Σ. : Δεύθυνση Πολεοδομκού Σχεδασμού Π.Ε : Πρακτκό Επεξεργασίας ΣΧΟΟΑΠ : Σχέδο Χωρκής κα Οκστκής Οργάνωσης Ανοκτής Πόλης 7

10 <.ΕΦΛΛΑIΟ 1: ΕΣΛΓΩΓΗ ΚΕΦΑΛΑΟ : ΕΣΑΓΩΓΗ Στήν μελέτη αυτ που γίνετα στα πλαίσα της δπλωματκής μου εργασίας. αναλύετα όσο το δυνατόν πο σφαρκά η δωτκή Πολεοδόμηση η οποία αποτελεί έναν νέο θεσμό οκστκ;ς ανάπτυξης. - Η εργασία περέχε μεγάλο ποσοστό κρτκίς ανάλυσης ώστε σ αναγνώστες της όχ μόνο να κατανοήσουν το περεχόμενο του νέου θεσμού αλλά κα να μπορέσουν να εξάγουν συμπεράσματα (κυρίως μέσα από την συγκρτκί ανάλυση) γα την χρησ"ίμότητα εφαρμοσμότητα κα προοπτκές του. Η εμβάθυνση που επχερείτα σε ορσμένους παραμέτρους της δωτκlίς ' πολεοδόμησης έγνε σκόπμα αφού αυτές βρίσκοντα πω κοντά στο αντκείμενο των σπουδών μου στο τμήμα Χωροταξίας. Α'λ/.ά πέρα από αυηίν την εμβάθυνση 1- το αντκείμενο κα τον ρόλο της Π. Η δωτκή Πολεοδόμηση θεσμοθετθηκε με το άρθρο 29 του Νόμου 947 ελπίζετα ότ όλη η ανάλυση κυμαίνετα σε κανοποητκά επίπεδα κα αποσαφηνίζε j 9 κα ως νομοθετκό πλαίσο okστκllς ανάπτυξης ακολουθεί χρονκά το πλαίσο που καθορίζε την ':rολεοδόμηση των Οκοδομκών Συνεταρσμών. Με την.π δίνετα η δυνατότητα να πολεοδομούντα εκτάσες που βρίσκοντα σε εκτός σχεδίου πόλεως κα εκτός ορίων οκσμών περοχές με εδκούς όρους αν ομάδες δοκτητών συγκεντρώνουν κατ' ελάχστο 50 στρέμματα. Σύμφωνα με τη ρύθμση αυη1 η έκταση των 50 στρεμμάτων πρέπε να είνα εναία κα να μπορεί να αποτελέσε μα τουλάχστον πολεοδομκή ενότητα. Το ' εναίο της έκτασης αυtlς δακόπτετα μόνο από τυχόν υφστάμενες εντός αυtlς εγκεκρμένες οδούς (εθνκές - επαρχακές δημοτκές 1; κονοτκές). Υπήρξαν αρκετοί παράμετρο που με ώθησαν στο συμπέρασμα ότ η Π είνα ένα θέμα το οποίο προσφέρετα γα την εκπόνηση δπλωματκ1;ς εργασίας Μα από αυτές τς παραμέτρους 11ταν η επκαρότητα του θέματος. Η σημερν1 κονωνία χαρακτηρίζετα από μα τάση δείσδυσης δωτκών πρωτοβουλών σε τομείς που πρν μερκά χρόνα ανήκαν στς καθαρά κρατκές πολτκές ο οποίες έδναν στο κράτος τον χαρακτήρα του κράτους πρόνοας Ο λόγος που το κράτος παραχώρησε στους δώτες το δκαίωμα ανάληψης τέτοων υπηρεσών οφείλετα τόσο στο γεγονός της ανεπάρκεας από την πλευρά του 8

11 Γ j ] \~ 1!~ j 1 ] 1 - ΚΕΦΛΛΛΟ 1: ΕΣΛΓΩΓ-1 κράτους όσο κα ότ σε μα καπταλστκ1ί κονωνία ο δωτκός τομέας μπορεί να προσφέρε σημαντκές αποδοτκές κα αξόπστες λύσες. ΑυττΊ η τάση αποκρατκοποίησης γενκά ως τακτκή προκάλεσε από μόνη της ποκίλα σχόλα σε κύκλους οκονομολόγων πολτκών αλλά κα απλών πολτών. Καταλαβαίνουμε έτσ ότ η.π που έχε ως αντκείμενο ένα μη καταναλωτκό αγαθό όπως η παραγωγ πολεοδομημένης γης κυρίως κατοκίας κα η οποία ~ίνα αντκείμενο συγκρούσεων κα δεκδκτίσεων σ οποίες καλύπτοντα κάτω από το πέπλο του qτεγαστκού προβλήματος τ αντδράσες έχε προκαλέσε. Ο αντδράσες Οετκές 11 αρνητκές εκφράστηκαν από δάφορους κύκλους όπως των μηχανκών (ΤΕΕ) των νομκt:!ν Υπουργών εργολάβων κα τλος ενδαφερομένων πολτών. Έτσ ο Χωροτάκτες δατύπωσαν επφυλάξες γα την υγή λετουργία της.π. στον ταλαπωρημένο εξωαστκό χώρο. Ο πολτκοί γα την κονωνκή της χρησμότητα ο πολεοδόμο γα την εφαρμογή της ο οκονομολόγο γα την συμβολ11 της στη ΠερφερεαΚll ανάπτυξη ο νομκοί γα την συνταγματκότητα της κ.λ.π. Αυτοί ο κύκλο εξέταζαν το περεχόμενο της Π από καοαρά επστημονκή πλευρά. Όμως σε άλλους κύκλους η I.lI έτυχε πο Οερμ11ς υποδοχ11ς όπως στους κύκλους των εργολάβων κα των δοκτητών που PpilKav στο πρόσωπο της έναν τρόπο αύξησης των κερδών τους κα αξοποίησης της δωτκ11ς τους περουσίας αντίστοχα. Κονός παρονομαστ11ς των παραπάνω είνα ότ η συζήτηση γύρω από την.π είνα έντονη κα έτσ αποτελεί ένα επίκαρο θέμα. Άλλωστε η σημαντκ11 κα αυξανόμενη μέχρ σήμερα ζήτηση από τη μερά του δωτκού τομέα υποδηλώνε ότ η δωτκή πολεοδόμηση είνα μα μορφτ πολεοδομκ11ς ανάπτυξης που θα απασχολήσε την δoίίcηση τον επστημονκό κα επαγγελματκό χώρο των χωροτακτών κα πολεοδόμων τα επόμενα χρόνα. Συνηγορώντας στο θέμα της επκαρότητας έρχετα η Habitat που έγνε στη Κωνσταντνούπολη κα η οποία άφησε ένα σαφές μτνυμα γα την υποβοήθηση του κράτους στ11ν αντμετώπση οκστκών προβλημάτων από δωτκούς φορείς αλλά κα ο νέος οκστκός νόμος ο οποίος δατ11ρεί τον θεσμό της.π. Η εργασία μου στηρίχθηκε σε μεγάλο βαθμό σε συνεντεύξες που πήρα από εκπροσώπους της δοίκησης (που γνωστκό αντκείμενο τους είνα ο χώρος) κα ο 9

12 I~ Ί \L!~- I 1 ( 1- - ΚΕΦΛΛΛΟ : ΕΣΑΓΩΓΗ οποίο είχαν την γνώση του εξεταζόμενου αντκεμένου (όπως σ υπάλληλο του Υπουργείου Χωροταξίας Περβάλλοντος κα Δημοσίων Έργων) καοώς κα μελετητων. Ο συνεντεύξες αυτές πέρα από ανάλυση δαφόρων εδκών παραμέτρων δεν μου έδωσαν σαφ1 κα τεκμηρωμένη απάντηση στο αν σ υπάλληλο κα μελετητές είνα υπέρ 11 κατά του Θεσμού. Στ/ν πλεοψηφία τους αποτέλεσαν ένα απάνθσμα απόψεων. Παρά το γεγονός αυτό τελκά συνέβαλαν σημαντκά στην κατανόηση των ποκίλων ετ:πτώσεων κα προβλημάτων από την εφαρμογ11 του θεσμού. Αλλά το πο σημαντκό εργαλείο στάθηκε η μελέτη των απόψεων του ΣΤΕ μέσα από τη νομολογία του. - νομολογία αυη1 πέρα από την χρησμότητα της στην εργασία μου ως κατευθυντήρο πλάνο γα τη νομμότητα του Θεσμού μου έδεξε κα την ΚΡΤΚ1 δάσταση της.π μέσα από ορθές κα πλ1ρως τεκμηρωμένες απόψες. Βέβαα η εργασία μου εκτός από τα πρωτογεν11 στοχεία όπως συνεντεύξες μελέτες νομοθεσία εγκύκλος νομολογία ΣΤΕ στηρίχθηκε κα σε δευτερογενή όπως ββλογραφκά δεδομένα. Πρέπε πάντως να επσημανθεί ότ η υπάρχουσα ββλογραφία που αφορά άμεσα το Ομα της.π. cίνα αrκετά πr:ρoρσμ':νη. Λυτ6 άλλωστε ενσχύε τον πρωτότυπο κα ερευνητκό χαρακί11ρα της δπλωματκ1ίς αυτtlς. Αξοποώντας την σχετκί ββλογραφία κατάφερα να αναπτύξω τς δάφορες δαστάσες της.π όπως Π.χ η περβαλλοντκή της δάσταση η οκονομκή της δάσταση κοκ. Το πρόβλημα με την ββλογραφία 1ταν ότ λόγω τών εξελίξεων που υπάρχουν γύρω από την θεώρηση του αστκού χώρου ο όποες μεθοδολογίες γα την ανάλυσ1 του χωρίς να αναρούντα εκσυγχρονίζοντα. Έτσ προκεμένου να j εκσυγχρονίσω κα εγώ τς απόψες μου χρησμοποίησα κα δδακτκές σημεώσες καθηγητών του τμήματος Μηχανκών Χωροταξίας κα Περφερεακής Ανάπτυξης του I~ ] Πανεπστημίου Θεσσαλίας. Αυτές ο δδακτκές σημεώσες με βοίθησαν γα την ανάπτυξη ορσμένων θεμάτων (της αστκ11ς αεφορίας π.χ.) κα τα οποία η τρέχουσα ββλογραφία δεν μπορούσε να "προλάβε". Η ύλη της εργασίας οργανώνετα δαγραμματκά με την παρακάτω κατάταξη: Μετά την Εσαγωγ1 ακολουθεί το δεύτερο κεφάλαο το οποίο περλαμβάνε 1 (' ' μα στορκ1ί επσκόmση της εξέλξης της φλοσοφίας της. Μέσα από την στορκή αυτtί αναδρομί δαπστώνετα αφενός ότ η δωτκ1ί Πολεοδόμηση δεν είνα τελκά ένας νέος θεσμός κα αφετέρου ότ η σημερνή της μορφή ΠΡΟ1λθε από άλλες 10

13 I~ - r. 1'-.. ~. r ΚΕΦΑΛΑΟ ; ΕIΣΛΓΩΓI- συγγενείς μορφές πολεοδομκού σχεδασμού ο οποίες όμως παρουσίαζαν δάφορα προβλlματα. Το τρίτο κεφάλαο δερευνά αυτήν την σχέση της lδωτκίς Πολεοδόμησηςμε άλλες συγγενείς μορφές. Με αυτόν τον τρόπο ο αναγνώστης κατανοεί καλύτερα τς δαφορές κα κανοτομίες πού εσάγε ως θεσμός η δωτκή Πολεοδόμηση σε σχέση με άλλες μορφές οκστκής ανάπτυξης. Επίσης σε αυτό το κεφάλαο αναλύετα η έννοα κα σ στόχο της lδωτκίς Πολεοδόμησης με σκοπό να φανούν ο λόγο που ώθησαν το κράτος στη θέσπσί της. Το τέταρτο κεφάλαο αφορά το θεσμκό πλαίσο της lδωτκ1ίς Πολεοδόμησης κα αρχίζε με μα σύντομη παρουσίαση του περεχομένου του Οεσμσύ. Στη συνcχcu αναλύοντα τα δύο στάδα της δαδκασίας δωτκής πολεοδόμησης δηλαδ11 το στάδο της έγκρσης οκστκής καταλληλότητας κα το στάδο της πολεοδομκής μελέτης. Επίσης στο ίδο κεφάλαο υπάρχε μα αναφορά γα τον ρόλο της ΤΟΠΚ1ίς I L ' ]. ( - πολεοδόμησης. Το κεφάλαο κλείνε με μα αναφορτί στον νέο οκστκό νόμο κα συγκεκρμένα στς κανοτομίες που εσάγοντα με αυτόν σχετκά Π(lντα με την δωτκ11 πολεοδόμηση. Το πέμπτο κεφάλαο αφορά τα οκονομκά μεγέθη της δωτκ11ς πολεοδόμησης. Το έκτο κεφάλαο περέχε την ΠΟΟΤΚ11 κα ποσοτκ αποτίμηση της αυτοδοίκησης στην δαδκασία σχεδασμού κα έγκρσης περοχών δωτκ1ίς εμπερκής εφαρμογίςτου θεσμού. Μέσα από την αξολόγηση όλων των παραμέτρων εφαρμογίς. του θεσμού κατά την τελευταία πενταετία δαπστώνετα η ζτηση η 11 \- γεωγραφκή KατανO~lί αλλά κα τα βασκά προβλ11ματα στην δαδκασία εφαρμογής του θεσμού τα οποία οδηγούν κα στην ΚΡΤΚ1ί της. Τέλος η δπλωματκ ολοκληρώνεταμε τα συμπεράσματατης μελέτης. '. ' i ] ]

14 ..! 1 - r. 1~ 1 r L. I L ΚΕΦΛΛΛΟ 2: ΣΊΌ'ΚΗ ΚΛΤΛΒΟΛ-!ΊΌΥ ΘΕΣΜΟΥ. ΚΕΦΑΛΑΟ2: ΣΤΟΡΚΉΚΑΤΑΒΟΛΗΤΗΣ ΔΩΤΚΗΣΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗΣ Η δωτκ11 Πολεοδόμηση δεν είνα κάτ το νέο. Όπως θα δούμε παρακάτω η προσπάθεα αξοποίησης της δωτκlίς περουσίας μέσω δημουργίας αστκού περβάλλοντοςέχε τς πηγές της πολύ παλά Εvρωπαίκί Προϊστορία Μίci' πρώτη μορφή δωτκής Πολεοδόμησης παρουσάζετα στς νέες πόλες του Μεσαίωνα. Με τον όρο «νέες πόλες» εwοούvτα οίκσμσί που θεμελώθηκαν σε τοποθεσία όπου δεν υπίρχε προηγουμένως άλλη πόλη ή χωρό είχαν από την αρχί αστκό χαρακτήρα κα αναπτύχθηκαν βάσε σχεδίου. Συγκεκρμένα Οα εξετάσουμε τς πόλες που κτίσθηκαν από μεγαλσ"ίδοκτήτες γης σε περοχές της σημερνής Αγγλίας κα Γερμανίας γα την αξοποίηση της δοκτησίας τους κα την εξυπηρέτηση των δκών τους συμφερόντων μέσω της ανάπτυξης νέων οκονομκών δραστηροτήτων κα κυρίως του εμπορίου. Στην προσπ:οεα εμπορ1c11ς ανάπτυξης της νέας πόλης ο μεγαλoϊδokτl1τες γης συχνά κατασκεύαζαν κα έργα υποδομής όπως προβλήτες κα λμάνα στους ποταμούς ή τη θάλασσα. Όμως ο περσσότερες από αυτές τς πόλες δεν επβίωσαν λόγω έλλεψης αστκού ανθρωπίνου δυναμκού αλλά κυρίως λόγω κακής χωροθέτησης. Ως προς το ζήτημα της χωροθέτησης ο Beresford επσημαίνε ότ η επλογή τοποθεσίας γα την ίδρυση νέας πόλης ήταν περορσμένη γα οποονδήποτε μεγαλoϊδokτl1τη. Εάν μα σημαντκ11 οδκ11 αρτηρία 11 ένας ποταμός περνούσε μέσα από την δοκτησία του η εάν προϋπ11ρχε μία γέφυρα τότε η μοναδκ11 επλογή ήταν να δρύσε εκεί την νέα πόλη. Δαφορετκά ο πθανότητες επβίωσης της πόλης 11ταν μκρές. (M.W. BERESFORD 1967). Όπως ήδη έχε αναφερθεί το υπάρχον σύστημα δρόμων καθόρζε σε μεγάλο βαθμό τς θέσες κα το βαθμό ανάπτυξης των πόλεων κατά τον Μεσαίωνα. Υπερθεματίζοντας πάνω σ' αυτό ο Morris (A.EMORRIS 1994) αναφέρε ότ απ' 1 αυτή τη σκοπά ο χρόνο του Μεσαίωνα αποτελούν τον αντίποδα της εποχ1ς της βομηχανκής επανάστασης όπου η γεωγραφκή κ:τανομή των νέων πόλεων καθόρζε την επέκταση του οδκού δκτύου. Γα την περίπτωση της Αγγλίας ο Beresford αναφέρε ότ επεδή πολλοί από τους υπάρχοντες Ρωμαϊκούς δρόμους είχαν 12

15 ΚΕΦΛΛΛΟ 2; ΣΊΌΡΚ-! ΚΑΆΠΟΛ! ΊΌΥ ΘΕΣΜΟΎ. χρησμοποηθεί κατά το Μεσαίωνα ως όρα μεταξύ των μεγαλοδοκτησών γης πολλές από τς νέες εμπορκές πόλες βρέθηκαν χωροθετημένες/στα όρα της γεωργκής γης μεταξύ των δαφόρων Μεσαωνκών χωρών (π.χ. or/ πόλες Royston New Market) (M.W. BERESFORD 1967). Ως προς τη μορφολογία ο στός των περσσότερων πόλεων αυτής της ομάδας παρουσάζε γεωμετρκά κανονκότητα σε - αναλογία με τς άλλες ομάδες νέων πόλεων (π.χ. Bastides). Μία άλλη μορφ11 δωτκής Πολεοδόμησης συναντάμε την εποχή της Α ναγέννησης. Μετά την μεγάλη πυρκαγά του City το 1666 η αστκ1 ανάπτυξη του.' Λονδίνου κα η δημουργία νέων περοχών κατοκίας (Bloonsbury Maytair Maryebone) χαρακτηρίσθηκε από την δατερότητα της σταδακίς αξοποίησης μεγάλων δωτκών εκτάσεων γης (estates) κα της ανοκοδόμησης μεγάλου αρθμού. ]~ 1 πλατεών (residential squares). Ο πλατείες αποτέλεσαν πυρήνα ανάπτυξης των νέων περοχών κατοκίας. Σε κάθε estate η ανοκοδόμηση άρχζε συνήθως από τα κτίρα κατοκίας γύρω από τη πλατεία κα τους δρόμους που οδηγούσαν σ'αυτή. Επίσης ο πλατείες ήταν πόλο έλξης των σχετκά υψηλότερω\! εσοδηματκά τάξεων. Σε κάθε νέα περοχl ο πο εύπορο κάτοκο δέμεναν στα κτίρα που έβλεπαν στς πλατείες κα στους δρόμους γύρω από αυτές. Ο δαίτερος τρόπος ανάπτυξης νέων περοχών στο Λονδίνο που αφορούσε στον «κατά estate)~ σχεδασμό κα επέκταση του στού βάσε δωτκής πρωτοβουλίας στέρησε την πόλη από τα πλεονεκτήματα του σφαρκού σχεδασμού του στού. α) Δεν επέτρεψε την δημουργία μεγάλων αξόνων δότ ο σχεδασμός του στού μέσα στα όρα ενός estate κα βάσε δωτκών συμφερόντων δεν είχε λόγους να επδώσε την επέκταση των Ίδη δαμορφωμένων δρόμων στα γετονκά estates.. Γ β) Είχε ως αποτέλεσμα τη μερκίί «παραμόρφωσψ} της αξονκότητας των περμετρκών δρόμων ο οποίο αναγκαστκά ακολουθούσαν το περίγραμμα της δοκτησίας. γ) Συνέβαλε στο χωρκό δαχωρσμό των οκονομκών κα κονωνκών τάξεων δότ ο σχεδασμός του αστκού χώρου κα η ανοκοδόμηση κτρίων κατοκίας χρηματοδοτείτο από τους δοκτήτες του estate ο οποίο επομένως μπορούσαν να επλέξουν το κόστος κατασκευής καοώς κα το κονωνκό χαραkτlίρα της νέας αστκίίς περοχής Βασκή αρχή των θεωρών του Ουτοπκού δεαλσμού ήταν η αλληλοσυσχέτση της φυσκ1ίς μορφίς του κτσμένου περβάλλοντος με την ]

16 ΚΕΦΛΛΛΟ 2: ΣΤΟΡIΚI- ΚΛΤΛ30ΛΗΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ κονωνκ11 ευημερία των κατοίκων. Κονός τόπος όλων των προτάσεων 'lταν η εξάλεψη του μολυσμένου κα αvουγεvού περβάλλοντος των πυκνοδομημένων βομηχανκών μεγαλουπόλεων κα η αντκατάστασή τους με μκρούς βομηχανκούς οκσμούς που Οα προσέφεραν στους κατοίκους ένα υγές αστκό περβάλλον σε άμεση επαφή με τη φύση. Στς περσσότερες Οεωρίες βασκ11 προϋπόθεση στη - δημουργία των νέων κοvοηίτων 'lταν η κατάργηση της ατομκής περουσίας η κονοκτημοσύνητων παραγωγκώνμέσων (γεωργκή γη βομηχανκέςμονάδες) κα ο κονοβακό5 τρόπος ζoolς. Ο προτάσες συv;οως συνοδευόταν από απλή μόνο απεκόνση 11 γενκό δάγραμμα οργάνωσης ταυ προτύπου οκσμού. Σε αντίοεση με την πρότυπη KOνωνΚll δομή ο προτάσες γεωμετρlcίlς οργάνωσης του χώρου κα η αρχτεkτoνκll μορφολογία των κτρίων συνήοως εμμούντο κάποα παλά I L ] ~ ~ j j' Γ ' - παραδείγματα οκσμών της περόδου του Baroque. Μα εξίγηση σ'αυτό το γεγονός θα μπορούσε να ήταν ότ ο πρωτοπόρο του κνήματος δεν 11σαν αρχτέκτονες Βασκότερο εκπρόσωπο του ουτοπκού δεαλσμού. θεωρούντα ο Γάλλος Charles FΟUΓίer ( ) κα ο Ουαλλός KobcrI Owel1 ( ). Υπό ευρύτερη οπτκή γωνία μπορούν να Οεωρηθούν ενταγμένο στο ίδο φλοσοφκό ρεύμα κα ο εμπνευστές της δέας των «κηπoυπόλεων~~ (<<gardcn citics») Soria γ Mata κα Ebenezer Howard. Ο Fourier δατύπωσε τη θεωρία του στο ββλίο του με τίτλο "Le Nouveau Monde lndustrial~~ (1829). Η <ψη καταπεστκ κονωνία» του Fourier στηρίζετα στη δημουργία δανκών κονοτ11των των «φαλαγγών~) που στεγάζοντα σε «φαλανστήρω~ (<<pllalansterics)~) Εκεί ο ανθρώπνες σχέσες λετουργούν με την ψυχολογκή αρχή της «παράφορης έλξηζ)). Τα φαλανσττίρα έπρεπε να είνα χωροθετημένα στην έξοχη μακρά από αστκές περοχές κα κατά συνέπεα η οκονομία έπρεπε να βασίζετα κυρίως στη γεωργία κα λγότερο στην ελαφρά βομηχανία Ως βασκό πολεοδομκό μοντέλο ο Fourier χρησμοποίησε το παλό ανάκτορο των Βερσαλλών. Τα «φαλανστήρα» 11σαν επμ111cί1 κτίρα με πτέρυγες που συνέθεταν ένα εναίο κτρακό σύνολο ανάλογο με εκείνο των Βερσαλλών. Στην KενΤΡΚll πτέρυγα ήσαν χωροθετημένες η τραπεζαρία η ββλοοήκη το θερμoκllπo κ.α. Κατά τον fouricr τα φαλανσττρα Οα μπορούσαν να αποτελέσουν τη δομκή μονάδα μας μκρτίς πόλης κα να εξαλείψουν τη «μκροαστκή αθλότητα» των μκρών ανεξάρτητων.σπτών που κατέκλυζαν 'lδη τα προάστεα των μεγάλων \4

17 Γ ] 1 ] 1 ΚΕΦΛΛΛΌ 2: ΣΤΟΡΚΗ ΚΛΤΛΒΟΛΗΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ. βομηχανκών πόλεων. ΚάΘε φαλανστήρο θα στέγαζε περίπου κατοίκους γυναίκες κάθε ηλκίας όλων των φύλων κα των κονωνκών τάξεων. Ο πτέρυγες των φαλαντστηρίων θα σχημάτζαν εναίο κτρακό σύνολο. Γα προστασία από τς δύσκολες καρκές συνθήκες σ δρόμο δεν θα ήσαν υπαίθρο αλλά όλα τα τμ11ματα των κτρίων θα είχαν προσπέλαση από κλεστούς δαδρόμους στον πρώτο όροφο. - θεωρία του Fourier βρ11κε εφαρμογ1 στη Γαλλία κα άλλες χώρες. Ένα μκρό συγκρότημα φαλανστηρίων με το όνομα «FaΠ1ίίsere)) (Σχ. 2..) κτίσθηκε το 1859 στη Guise έξω από το Παρίσ από τον ean-baptiste Godin δοκτήτη.' εργοστασίου επεξεργασίας σδήρου ο οποίος πρν το θάνατό του μετέτρεψε την επχείρηση σε συνεταρσμό των εργαζομένων που ανέλαβαν κα τη δοίκηση. Επίσης παραλλαγές φαλανστηρίων επχερήθηκαν στην Αλγερία κα στη Βραζλία. Στς Ηνωμένες Πολτείες η θεωρία του Fourier ερμηνεύτηκε από τον AIbert Brisbane κα είχε μεγάλη απήχηση. Κεντρκό δόγμα των οπαδών της 11ταν η παγκόσμα κονωνκή μεταρρύθμση χωρίς βία ταξκούς αγώνες κα κρατκή παρέμβαση. Συγκροτήθηκαν περίπου 45 κονότητες με συνεταρσ:rκό κα κονοβακό χαρακ1l1ρα από τς οποίες ο γνωστότερες είνα η I3rook FίlΓm Pllalanx (1841) έξω από τη Βοστόνη η NortIl AIllcrican Pllίllanx κοντά στο New eγseυ κα η Reunion στην περοχή του Dallas. Καμία όμως δεν κατάφερε να δατηρηθεί γα πολλά χρόνα κα να εξελχθεί. στορκοί όπως ο Kostof αποδίδουν την αποτυχία τους α) στην χωροθέτηση των Φαλανστηρίων σε δυσπρόστες τοποθεσίες όπου ο κάτοκο δοκμάζονταν τελκά περσσότερο στην απομονωμένη ζωή παρά στον κονοβακό σοσαλσμό β) στην j' j Ἰ ]~ ] j αντίθεση μεταξύ του κονοβακού προτύπου κ; του οκογενεακού προτύπου που ήταν βαθά ρζωμένο στην παράδοση της Αμερκαν1C11ς κονωνίας κα γ) κυρίως στην ανυπαρξία εξουσαστκής αρχ1ς γα την επίλυση ζητημάτων προγραμματσμού κα ανάπτυξης. (S. KOSTOF 1991). Το όνομα του Owen είνα ταυτσμένο με την δέα του «συνεταρσμού)) (<<CΟΟΡeΓatίνe)). Ο δέες του περί κονωνκής μεταρρύθμσης επκέντρωναν στη δημουργία μκρών δανκών κονοτήτων στς οποίες ο κάτοκο θα είχαν τη συνεκμετάλλευση των μέσων παραγω-υής (καλλεργήσμη γη βομηχανκές μονάδες). Σύμφωνα με το δάγραμμα του Owen ο πρότυπος οκσμός είχε περίκεντρη δo~b1 κα τετράγωνο σχήμα (Σχ. 2.2.). Στο κέντρο του τετραγώνου υπήρχαν κτίρα με συλλογκές χρήσες όπως τραπεζαρίες μαγερεία σχολεία Κ.α. ενώ στς τέσσερς πλευρές του τετραγώνου βρσκόταν τα κτίρα κατοκίας - τρες πτέρυγες κατοκίας 15

18 I~ ] 1 r ΚΕΦΑΛΑΟ 2: ΣΌΡΚΗ ΚΑΆΒΟΛΗ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ γα παντρεμένα ζευγάρα κα παδά μέχρ 3 ετών κα μα πτέρυγα κατοκίας γα παδά άνω των 3 ετών Ο φάρμες τα εργαση1ρα κα ο βομηχανίες Ίσαν χωροθετημένες έξω από τον οκσμό. Όταν ο Owen έγνε δοκτήτης εργοστασίου κλωστηρίων βάμβακος με εργαζόμενους επχείρησε να αναβαθμίσε το βοτκό επίπεδο των εργαζόμενων εφαρμόζοντας μέρος της θεωρίας του : Σχεδίασε κα ίδρυσε το 815 τον πρότυπο βομηχανκό οκσμό New Lanark στη Σκωτία(Σχ. 2.3.). Παρείχε δωρεάν στέγαση σε αξοπρεπή κτίρα κατοκίας. Μείωσε το ωράρο εργασίας των εργαζομένων ενώ αύξησε τους μσθούς. Προμήθευε τον οκσμό με φθηνότερα τρόφμα αγοράζοντας μεγάλες ποσότητες. Φρόντζε γα την καλί εκπαίδευση των παδά)ν. Ilαrείχε κονωνtκό-ατρκή περίοαλψη. Περόρσε την λετουργία των bar. l1ροσπάοησr. να καθερώσε την έwοα της εργασακής πεθαρχίας τμωρώντας τη χαμηλ1 απόδοση κα επβραβεύοντας την υψηλί παραγωγκότητα. Το παράδεγμα του Owen στο New Lanark ακολούθησαν κα άλλο βομίχανο της Αγγλίας δρύοντας ανάλογους βρμηχανκούς οκσμούς όπως Akroydon το 1855 Saltaire το Γnνίlle το 1879 Port Sun1ig11t το Ο Owen προσπάοησε να δαδώσε τς απόψες του παγκοσμίως δίδοντας δαλέξες (κυρίως σε Κολέγα της Αμερκής) κα παρουσάζοντας τς δέες του στο Μεγάλο Ναπολέοντα στον Τσάρο Αλέξανδρο Α' κα στον τότε Πρόεδρο των Ηνωμένων Πολτεών ohn QuίnCΥ Adams. Ο δέες του βρήκαν εφαρμογή στην Αμερκή όπου συγκροτήθηκαν κονότητες κα πρότυπο οκσμοί στο Ne\v Harnlony της πολτείας Indiana στο Yellow Springs του Ohio κα στο V~lley Force της Pennsy1vania. } σropkί επσκόπηση της Ελληνκής εμπερίας 'Όσον αφορά τώρα την ελληνκl1 πραγματκότητα η δωτκl1 πολεοδόμηση σε μα πρώτη της μορφί βλέπουμε να εφαρμόζετα με την σύνταξη δωτκών ρυμοτομκών σχεδίων τα οποία είχαν σκοπό την αξοποίηση δωτκής περουσίας Δάταγμα του 1923 Το Ν.Δ του 923 αποτελεί τον πρώτο νόμο που ρύθμζε την δράση των δωτών όσον αφορά τον πολεοδομκό σχεδασμό. Ουσαστκά βάση αυτού του νόμου αναπτύχθηκαν πολλοί οκσμοί μέχρ σήμερα. Μετά την θέσπση του νόμου κα του 1337/83 η σχύ του περορίστηκε μόνο στην έγκρση τοπκών " δωτκών ρυμοτομκών σχεδίων

19 .. ΚΕΦΑΛΑΟ 2 ΣΤΟΡΚΗ ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ. r jl IL ΣΥ'llα2.1 ~ί.< (/;..:"αί.. lίλ ;:~~." ''''- - $I''''''''~ //' "f."/π(' -/" "Ν!i"krd ί"/ί~_. (11. 1(" 1"1' "."ί" /. /."/ σί " ''''ri'-i"~i" ί".$.. ;"lί.:' f"o"ir" ρ./..!..'.'" (ί "";.(>" lυ-...1 (.""ίn '" st'p.s..ir "I."""r1l/ IIIrr 1)1" ('0""""'.1/... Τl ;.. (:Ο"/1 "(' υ (' "gl: '" l)~ furrx'""il~ "'r / 'οί::/"ψ! ""! /.. b...id'''1-...)".iir;:~....1'011 d 1('a'/1 L ::χήμα \0('...1 Ο/η" "r"ψ {ο. \il.~( '4.Cr('1.<ίυ. ; fiirr \ίll"μ ίο l".. DίEI.tα" "'( (I"r.r;/I. j-- r. -χημα 2.3. "'r"'/""/:rt-'". IC _. '0"1):.. "'Itr/ ~I dr. ~-i 1'-11(11'/'11/$ 10 IΜ '/r!t. "If/ "Mί.~) υ tlr 10ft. L 17

20 .. Γ ΚΕΦΑΛΑΟ 2: ΣΤΟΡIΚΗ ΚΑΤΑΒΟΛΗΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ ΑυΟαίμετη δtφηση κα lδωτκ1ί rυrοτοία Μα συνηθσμένη τακτκή που ακολουθούσαν σ επχερηματίες 11ταν η αγορά αγροτκ11ς έκτασης - προφανώς εκτός σχεδίου - κα στη συνέχεα 11 σύνταξη ενός r- ]-. ll (αγροτεμαχίων) στην αγορά. Μα υποτυπώδης δάνοξη μερκών οδών κα η επί τόπου τοποθέτηση μας μπουλντόζας (δίως τς μέρες επσκέψεων από τους ενδαφερομένους) δημουργούσαν κλίμα έργων κα ταχείας ανάπτυξης. Ότα~. κατορθωνόταν να πουληθούν προφανώς σε φτωχούς ανθρώπους κυρίως εσωτερκούς μετανάστες μερκά από τα οκόπεδα αυτά τότε γνόταν μα έντεχνη προβολή του κονωνκού προβλ11ματος (το οποίο πράγματ γα ορσμένους αγοραστές σχεδίου οκοπεδοποίησ11ς της κα 11 προσφορά μέρους Τα/ν <<οκοπέδων» f ~ f.!~ < ' 1 ] 1ταν έντονο) κα της ανάγκης να νομμοποηοούν τα οκόπεδα ώστε να μπορέσουν ο φτωχοί αυτοί άνθρωπο να χτίσουν. Ο Δ1μος ή Κονότητα της περοχ11ς συνηθέστερα συνηγορούσε κα τελκά κα το ίδο το αρμόδο Υπουργείο τς περσσότερες φορές μετά την «KoνωνKoπoίησψ~ του προβλ11ματος κα τς πέσες των αγοραστώ.. καοώς κα των πολτκών παραγόντων έφθανε στο σημείο να δεχθεί την ένταξη στο Σχέδο Πόλεως κα να εκδώσε το σχετκό Προεδρκό Δάταγμα. Στην καλύτερη περίπτωση πετύχανε ίσως την τελευταία στγμί να βελτώσε κάπως τους δρόμους 11 να αυξίσε λίγο τους κονόχρηστους χώρους. Η περοχ1 πλέον είχε αλλάξε κα τυπκά χρ1ση με αποτέλεσμα την κατακόρυφη αύξηση της αξίας της. Αν μάλστα είχαν αρχίσε εκεί κοντά εργασίες γα έργα υποδομής από τους οργανσμούς κον11ς ~φελείας (ΔΕΗ ΕΥ ΔΑΠ ΟΤΕ) ο δαμορφούμενες τμές γης 1ταν ακόμη πο ψηλές ενώ μετά τς πρώτες ανοκοδομ11σες αυξάνονταν περσσότερο. Ο επχερηματίες γης άρχζαν τότε τς j~ πωλ1σες των νόμμων πα «εντός Σχεδίου» οκοπέδων που τους είχαν απομείνε κα που αποτελούσαν συv11θως το «ψαχνό~~ της όλης περοχ11ς. Τα κέρδη 1ταν τεράστα. Αυτό δαπστcονετα ακόμα κα στς ανεκτότερες περπτώσες οκοδομκών συνεταρσμών όπου είνα γνωστά τα δατεθέντα κεφάλαα ενώ παράλληλα υπάρχε " μα κατανομ11 κερδών - δηλαδ1 απ' την υπεραξία της γης - σε μεγάλο αρθμό δοκτητών. Αγροτκές κα δασκές εκτάσες αγοράζονταν στη δεκαετία του 60 από συνεταρσμούς προς δρχ. το στρέμμα. Ο οκοπεδοποημένες εκτάσες χρεώνονταν στα μέλη των συνεταρσμών δρχ. το στρέμμα. ' <8

21 Γ ΚΕΦΑΛΑΟ 2: ΣΤΟΡΚΗ ΚΛΤΛΠΟΛ-! ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ. I... ]~ 1 ] ] Τα μέλη είχαν μερκές πρόσθετες επβαρύνσες της τάξης των δρχ. το στρέμμα γα κάποα έργα υποδομ11ζ κα δρχ. σαν φόρο υπαγωγής στο Σχέδο δηλαδή υπεραξίας. 'Ετσ ο δαπάνες του κάοε μέλους γα ένα οκόπεδο ενός στρέμματος δεν ξεπέρναγαν τς '1 το πολύ δρχ. Λίγο μετά την ένταξη στο Εγκεκρμένο σχέδο με τς αγοραπωλησίες των νόμμων πα οκοπέδων που γίνονταν στην περοχή δαμορφώνονταν τμές από δρχ. το στρέμμα. Δηλαδή μέσα σε ελάχστα χρόνα έχουμε περίπου ένα Οπλασασμό του επενδεδυμέ~oυ κεφαλαίου. (ΑΡΑΒΑΝΤΝΟΣ. 1986). Σήμερα τέτοα οκόπεδα ξεπερνούν σε αξία τα 2 εκατ. το στρέμμα. Το Κράτος 11 η Κονότητα απ'αυηίν την υπεραξία. όχ μ<ίνο δεν κf.ρδζαν σχεδόν τίποτα αλλά στη συνέχεα καλούνταν να οργανώσουν το χώρο με τον α;αραίτητο κονωνκό κα τεχνκό εξοπλσμό. Ο δαπάνες Ύα όλα αυτά ήταν κα είνα τεράστες κα προφανώς βαρύνουν το κονωνκό σύνολο ~λλά ούτε κα ο προβλεπόμενο από το τελκό κα εγκεκρμένο ρυμοτομκό Σχέδο κονόχρηστο χώρο (π.χ. πλατείες πράσνο θέσες Ύα σχολεία παδκές χαρές κλπ.) δεν κατορθώνετα τελκά να δοοούν σε ελεύθερη χρήση. Κα τούτο γατί ο χώρο αυτοί προφανώς σε κάποον θα ανήκουν. 11 πολτεία όμως είνα υποχρεωμένη - σύμφωνα κα με το Σύνταγμα ης Ελλάδας να αποζημώσε τους δοκτήτες των οποίων παίρνε τη γη. Εάν τούτο Δε γίνε έγκαρα απλούστατα γατί το κράτος ή ο κονότητες δε δαθέτουν χρήματα γα αποζημώσες κονόχρηστων χώρων - ο δοκτήτης έχε δκαίωμα. σύμφωνα με σχετκ1) νομοθεσία να ζητήσε να του χορηγηθεί άδεα οκοδόμησης. Έτσ βλέπορμε προνομούχες πολυκατοκίες να κτίζοντα πάνω σε κονόχρηστους χώρους που προβλέπονταν δηλαδή από το Σχέδο λ.χ. γα πλατείες 11 παδκές χαρές Κ.Ο.Κ. ενώ πολλές φορές τόσο το μέγεθος της εκμετάλλευσης όσο κα ο αξίες των δαμερσμάτων είνα ο ψηλότερες της περοχ)ς. Μα παλαότερη προσπάθεα γα την αντμετώπση του Θέματος αυτού ήταν μα προδαγραφή του αρμόδου Υπουργείου ο δοκτήτες των εκτάσεων ΠΡΟ( έντg.ςη_ να παρατηθούν ενός ποσοστού 40 50% γα να δασφαλστούν ο κονόχρηστο - χώρο. Τούτο είχε μα μερκή επτυχία αλλά μόνο στς περπτώσες των συνεταρσμων LOΟ 11 ΟΡαΟlρύlμά τους ομως εντοπίζετα κυρίως σε παραθερστκούς οκσμούς. 1. Αντίθετα σε περπτώσες μόνμης κατοκίας - εκεί δηλαδή που υπάρχουν άμεσες στεγαστκές ανάγκες - δαίτερα σε περοχές που έχουν κατατμηθεί σε 19

22 1-. ] 1 r 1-1-! 1- - ΚΕΦΑΛΑΟ2: ΣΤΟΡIΚΗ"ΚΑΆI30ΛI ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ. οκόπεδα (κατά τον τύπο": αγροτεμάχα) κα σ δοκττες είνα πολλοί τα πράγματα περπλέκοντα α) από ήδη προϋφστάμενα κτίσματα κα β) γατί άλλο δοκητες δεν πλττοντα καθόλου από το Σχέδο άλλο λίγο κα άλλο πολύ εάν επχcφήσουμε να εξασφαλίσουμε το 40-50% της γης γα κονόχρηστα. Είνα φυσκό λοπόν όταν σ θγόμενο δεν αποζημώνοντα να επχερούν να κτίσουν ακόμα κα στς περοχές πρασίνου πλατεών σχολείων κλπ. Το πρόβλημα επομένως απατεί ταυτόχρονη οκονομκοοργανωτκ11 ρύθμση συντονσμέ'{.η με την πολεσδομκl πρόταση αλλώς παραμένr. ανεφάρμοστο εκr..ίv() το μέρος του ρυμοτομκού σχεδίου που εκφράζε τον κονωνκό προγραμματσμό κα την ουσαστκή πολεοδομκή οργάνωση του χώρου. / Ενεργός Πολεοδομία Η Ενεργός Πολεοδομία εσχθηκε ως θεσμός γα πρώτη φορά με τον νόμο 003/71 κα μετέπετα με τον ν. 947/79. Το βασκό σκεπτκό της ενεργού πολεοδομίας ήταν αφενός να κνητοποήσε το δωτκό κατασκευαστκό κεφάλαο σε επχερηματκ11 δραστηρότητα προσανατολσμένη στην οργανωμένη δόμηση (Εταρίες Ενεργού Πολεοδομίας Εταρείες Μκτής οκονομίας) κα αφετέρου τους δημόσους φορείς όπως τ/ν Δημόσα Επχείρηση Πολεοδομσεως Οκσμού κα Στέγασης (ΔΕΠΟΣ) τον οργανσμό Εργατκής κατοκίας (ΟΕΚ) τ/ν ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ Κ.α. ώστε να εντάξουν τα οκστκά προγράμματά τους σε ένα εναίο πλαίσο οκστκής ανάπτυξης. (ΓΕTlΜΗΣ 1989). Παρά το γεγονός ότ ο Οεσμκ αυτll δυνατότητα έχε κατοχυρωθεί ήδη από j- j την δεκαετία του 1970 ελάχστες περοχές έχουν αναπτυχθεί μέχρ σήμερα με αυτό τον τρόπο οκστκής ανάπτυξης. Ηζώνη ενεργού πολεοδομίας παραμένε ουσαστκά μόνο ως νομκή δάταξη η οποία σπάνα ενεργοποείτα από την δοίκηση κα τους αρμόδους φορείς. Ορσμένες προσπάθεες στην δεκαετία του 1970 από πλευράς του δημοσίου γα την κατασκευή οκστκών προγραμμάτων με οργανωμένη δόμηση «όπως στο Λαύρο στη Θήβα κα στο Ναύπλο από την ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ) παραμενουν στο επίπεδο των προκαταρκτκcον μελετών (με εξαίρεση τllν υλοποίηση του προγράμματος κατοκών στην Κομοτηνή κα την Ξάνθη). Παράλληλα τα αρχκά 20

23 ( I L 1... ΚΕΦΑΛΛΟ2: ΣΤΟΡΚΗ ΚΛΤΑΒΟΛΗ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΎ. φλόδοξα προγράμματα της ΔΕΠΟΣ γα οργανωμένη Δόμηση (π.χ. Πρόγραμμα 78 82) περκόπτοντα σημαντκά κα 11 ΔΕΠΟΣ αδυνατεί να ανταποκρθεί στο βασκό της στόχο δηλαδ1 της στεγαστκής αποκατάστασης χαμηλών εσοδηματκών στρωμάτων. Τέλος τα οργανωμένα στεγαστκά προγράμματα του Υπουργείου Υγείας Πρόνοας (Λα"ίκή Κατοκία) κα του οργανσμού EργαΤΚllς Κατοκίας (ΟΕΚ) δεξάγοντα αποσπασματκά με βάση τς αποφάσες του κάθε αρμόδου φορέα χωρίς να εντάσσοντα στο νέο θεσμκό πλαίσο της ενεργού πολεοδομίας. Όσογ αφορά τέλος την ενεργοποίηση του αμγώς δωτκού τομέα 11 των εταρεών Μκτής Οκονομίας δεν παρουσάζετα καμία αξόλογη δραστηρότητα. Τα προβλ11ματα της μη ενεργοποίησης της ΖΕΠ δεν έλυσε ούτε η οκστκ11 πολτκ της δεκαετίας του 80 που στηρίζετα στο θεσμκό πλαίσο του Ν. 337/83 κα Ν.1512/85. Με αυτό το πλαίσο δατηρούντα ο προηγούμενες δατάξες (Ν ) γα τς ζώνες Ενεργού πολεοδομίας με ορσμένες ΤΡΟΠΟΠΟ11σες.!~ Όσον αφορά το θέμα των ανάδοχων φορέων καταργείτα η προηγούμενη δυνατότητα ανάληψης των έργων από εταρείες του αμγώς δωτκού τομέα ενώ προωοείτα η συμμετοχή των στλ των Δημοτκών ΕπχεΡ11σεων κα της ΔCIlΟΣ 11 κα Εταρεών ΜΚτΤς οκονομίας στς οποίες ο δωτκός τομέας θα έχε λγότερο από το 50% των μετοχών. Ο τροποποη1σες αυτές ανταποκρίνοντα στην κυρίαρχη αντίληψη της τελευταίας περόδου η οποία επεδίωξε την συμμετοχή της ΤΟΠΚ11ς Αυτοδοίκησης στην οκστκτ πολτκή κα την εξασφάλση της συναίνεσης της μκρο δοκτησίας της γης. Έτσ θεωρήθηκε ότ το πρόβλημα της στέγης θα επλυθεί κυρίως με την ' ενεργοποίηση του κονωνκού τομέα της οκονομίας (π.χ. Δημοτκές 11 Δημοτκοσυνεταρστκές ΕπχεΡ11σες Οκοδομκοί Συνεταρσμοί ΔΕΠΟΣ ΕΜΟ κ.α.) Θα πρέπε να σημεωθεί ότ η ενεργοποίηση της Τοπκής Αυτοδοίκησης κα της ΔΕΠΟΣ καθώς κα των Εταρών ΜΚΤ1ς Οκονομίας σε οκστκά προγράμματα με βάση το πλαίσο των Ζωνών Ενεργού Πολεοδομίας είνα σχεδόν ανύπαρκτη σε νέες περοχές οκστκών επεκτάσεων κα σε περοχές αναπλάσεων. Τα μεμονωμένα προγράμματα αναπλάσεων της Κασαραντς (ΔΕΠΟΣ κα Δ11μος Κασαρανής) της Θiβας (Δiμας Θήβας κα ΔΕΠΟΣ) καθώς κα το Πρόγραμμα πολεοδομημένης γης στην Καλαμίτσα Καβάλας (ΔΕΠΟΣ) επβεβαώνουν ως εξαρέσες το γεγονός ότ η οκστκ11 πολτκή μέχρ σ11μερα κυραρχείτα από τς παραδοσακές δαδκασίες των 2

24 Γ ΚΦΑΛΛΌ 2: IITorlKH ΚΛΆΟΟΛΗΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ j ll 1 - ] r ~ IC- 1!" '-- 1 επεκτάσεων της νομμοποίησης των αυθαρέτων. Η μη ενεργοποίηση αυτ11 δεν οφείλετα μόνο στς δαρθρωτκές αδυναμίες της ΤΟΠΚ11ζ Αυτοδοίκησης (όπως έλλεψη κατάλληλης υποδομίς εξεδκευμcvου προσωπκού κ.α.)ούτε στη γραφεοκρατία της Δοίκησης όπως συχνά αναφέρετα. Οφείλετα κυρίως στην έλλεψη συγκεκρμένων μέτρων της οκστκτίς πολτκίς η οποία "εναπόθεσε" γενκούς κα συγκεχυμένους στόχους στα νέα "υποκείμενα"- φορείς της ενεργού πολεοδομίας χωρίς να εξασφαλίζε τς απαραίτητες προϋποθέσες. Τέτοες προϋποθέσες Οα lltav η ένταξη των υπαρχόντων προγραμμάτων των υπολοίπων " φορέων του δημοσίου τομέα (ΟΕΚ γυπ) στο εναίο πλαίσο οκστκ'lς ΠOλΤlΚ11ς 1Ί ακόμη κα η συγκεκρμένη παροχτί των απατούμενων πόrων γα οργανωμένες οκστκές παρεμβάσες σε φορείς όπως η Δ:ΞΠΟΣ 11 νέο θεσμοί (π.χ.κονοπραξίες τί οκστκές επχερ1ίσες μεταξύ ΔΕΠΟΣ κα ΟΤΑ με προγραμματκές συμβάσες N.1416/84 κ.α.). Είνα χαρακτηρστκό το γεγονός ότ ο προτάσες των προγραμμάτων της ΔΕΠΟΣ εγκρίνοντα μόνο κατά ένα ποσοστό (το 1985 εγκρίθηκε μόνο το 1/8 του προγράμματος) :ν(ο σημαντκά προβλ11ματα νομκτίς κα οκονομκ1ίς φύσης ':χουν ο νέο φορείς οκστκ1ίς ανάπτυξης των ΟΤΑ (π.χ.προβλ1ίματα οκονομκ1ίς ενίσχυσης). Εξάλλου το νέο μεταρρυθμστκό πλαίσο (Ν.1337/83)προβλέπε δατάξες σύμφωνα με τς οποίες επείγοντα στεγαστκά Προγράμματα της ΔΕΠΟΣ ΟΕΚ ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ μπορούν να προωθούντα κα εκτός του πλασίου των ΕΠ δηλ. με τς δαδκασίες έγκρσης "τοπκού ρυμοτομκού σχεδίου" σύμφωνα με το Ν 'Ετσ έχουμε σημαντκά ΠΡ<rYράμματα κατασκευ1ίς εργατκών κατοκών του ΟΕΚ τα οποία υλοποούντα ανεξάρτητα από το θεσμό της ενεργού πολεοδομίας αλλά κα συχνά είνα αποκομμένα από τς λετουργκές ανάγκες που καθορίζε ο ευρύτερος πολεοδομκός σχεδασμός (π.χ. στόχο των γενκών πολεοδομκών σχεδίων). Το γεγονός αυτό καταδεκνύε κα τα όρα των μεταρρυθμστκών στόχων πολεοδομίας.(γετίμης 1989) που αφορούν το πλαίσο της ενεργού ' 22

25 '" ] jl I L \- j - 1- ΚΕΦΛΛΑΌ : ENNQIA ΣΤΟΧΟ ΚΑ ΣΧΕΣΕΣ ΤΗΣ ΔΩΤΚΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗΣΜΕ ΛΛΛΕΣ ΣΥΓΓΕΝΕΣ ΜΟΡΦΕΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΚΟΥΣχεΔIΑΣΜΟΥ.. ΚΕΦΑΛΑΟ 3 : ΕΝΝΟΑ ΣΤΟΧΟ ΚΑ ΣΧΕΣΕΣ ΤΗΣ ΔΩΤΚΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗΣ ΜΕ ΑΛΛΕΣ ΣΥΓΓΕΝΕΣ ΜΟΡΦΕΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΚΟΥ ΣΧΕΔΑΣΜΟΥ 3.1. Έννοα κα στόχο της δωτκής Πολεοδόμησης Γα να καταλάβουμε την έννοα της δωτκής Πολεοδόμησης πρέπε πρώτα να δούμε σε ποά μεθοδολογία σχεδασμού ανήκε Η δωτκτ πολεοδόμηση στηρίζετα σε δυο μεθοδολογίες της μκτής ανίχνευσης κα αυnς της αυτοβοήθεας. Ας εξετάσουμε όμως κάθε μα από αυτές τς μεθοδολογίες κα να δούμε που εμπερέχετα το περεχόμενο της.π. Η θεωρία της ΜκnΊς ανίχνευσης αναπτύχθηκε από τον ΕΤΖΟΝ (ΕΤΖΟΝ 1973) ο οποίος "ξεκνώντας από μα Θεωρητal Kρτal του καθολκού σχεδασμού" θέλησε να ξεπεράσε το πρόβλημα της μάταης κατά την γνώμη του προσπάθεας να εξεταστούν όλα τα στοχεία του συστ11ματος συνεκτκά κα συνδυασμένα κα πρότενε αντί γα αυτό μα δαδκασία σε δύο κύρα επίπεδα: 1. Μα επσκόπηση του συστήματος στο σύνολο του επσήμανση των κυρότερων προβλημάτων χάραξη βασκών στόχων κα κατευθύνσεων. προσδορσμό 2. Μα μελέτη κα σχεδασμό σε Βάθος ορσμένων τομέων κα μέσων εφαρμογής. Σε αυττ την θεωρία στηρίχτηκε το σύστημα των σχεδίων Ανάπτυξης στην Μ. Βρετανία που αποτελείτα από: 1. σχέδα γενκής δομής (structure plans) κα 11. τοπκών σχεδίων (loca! plans). Έτσ η.π με τα δύο στάδα που προβλέπε (το στάδο της έγκρσης οκστκ11ς καταλληλότητας κα το στάδο της Πολεοδομκής μελέτης) καθώς κα με το περεχόμενο αυτών των δυο σταδίων στηρίζετα από την μα σε αυτό το θεωρητκό πλαίσο. Από την άλλη συγγενές θεωρητκό πλαίσο της.π είνα αυτό της Αυτοβοήθεας (Self - help). Στην περίπτωση αυ111 ο ίδο Ο κάτοκο φτάχνουν τον οκσμό τους με τα μέσα που έχουν με κάποα τεχνκή κα δαδκαστκή βοθεα από τον πολεοδόμο κα τους άλλους εδκούς. Το γεγονός της περορσμένης κλίμακας στην οποία μπορεί να 23

26 1 \ " 1~ r ~ 1-! '- - - ΚΕΦΑΛΑΟ 3: ΕΝΝΟΛ Στοχοl ΚΑ ΣΧΕΣΕΣΤΗΣ ΔΩΤΚΗΣΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣ-ΣΜε ΛΛΛΕΣ ΣΥΓΓΕΝΕΣ MOl'PEr ΠΟΛΕΟΔΟΜΚΟΥΣΧΔΑΣΜΟΥ.. εφαρμοστεί 11 ΑυτσβΟ10εα ( κλίμακα οκστκής μονάδας το πολύ) κα το ότ πρόκετα γα αυθόρμητη οργάνωση OKσΤΚl;ς περοχής με κάποα συμμετοχ11 του πολεοδόμου μας οδηγεί στο γεγονός ότ κα 11 αυτοβο;οεα παρουσάζε πολλές ομοότητες με την 1.Π. Πάντως ανεξάρτητα από το γεγονός ότ η l.π αντλεί στοχεία κα από τα δυο παραπάνω θεωρητκά πλαίσα κα τα οποία την "ερμηνεύουν" σε έναν μεγάλο βαθμό είνα ανάγκη να υπάρξε ένα πλαίσο αποκλεστκά γα αυτήν ώστε να βοηθήσε εμάς τους σχεδαστές να αξοποίσουμε καλύτερα τα πλεονεκτήματα της κα να μεώσουμε τς αρνητκές της εππτώσες. Όσον αφορά τους στόχους αυτοί δεν μποj10ύν να ορστούν μονοσίμαντα αλλά κάτω από το πρίσμα των δάφορων φορέων που εμπλέκοντα σε αυτή. Όλες αυτές ο δαφορετκές "θέσες" καλύπτοντα κάτω από την "ύπαρξη των κονωνκ(ί)ν δεκδκ;σεων γα ένταξη στο σχέδο". Με την αρχκή δαμόρφωση της οκστκ1;ς δομ;ς στς εκτός σχεδίου περοχές συγκροτούντα δάφορες ομάδες συμφερόντων γύρω από την ατομκ1; δοκτησία της γης ύπως είνα: ο δokτlίτες κα κάτοκο των αυοαρέτων ο δοκη;τες κα κάτοκο νομίμων οκοδομών ο μκροϊδοκτ;τες οκοπέδων που δεν τα έκτσαν ο δοκη;τες γης μεγάλων εκτάσεων τς οποίες δεν πούλησαν Κ.ά. Παρά την δαφοροποίηση ανάμεσα στους στόχους των ομάδων αυτών (π.χ. ο κάτοκο αυθαρέτων ενδαφέροντα γα την αποφυγ1ί της κατεδάφσης κα τη στοχεώδη υποδομή ενώ ο δοκηίτες μεγάλων εκτάσεων γα τον περατέρω τεμαχσμό της γης κα την πώληση των οκοπέδων με ευνοϊκούς. όρους) το αίτημα γα {(ένταξη της ΠεΡΟΧ1;ς στο σχέδο» εκφράζε κα ενοποεί τα συμφέροντα όλων των κονωνκών ομάδων. Η έγκρση σχεδίου γα την περοχ1ί σημαίνε ταυτόχρονα νομμοποίηση των αυθαρέτων αύξηση των δυνατοη;των καπταλστκίς εκμετάλλευσης της ατομκ1;ς δοκτησίας κα βελτίωση της τεχνκ1ίς κα κονωνκής υποδομ1;ς γα την περοχή.(γετμησ 1989) Ο κονωνκές δεκδκ1;σες κα τα ατήματα εκφράζοντα είτε με οργανωμένη μορφή (σύλλογο οκστών οκοδομκοί συνεταρσμοί ομάδες πρωτοβουλίες) είτε με ατομκές αηίσες που απευούνοντα στους τοπκούς ή κεντρκούς θεσμούς. Έτσ όταν τελκά δατυπώνετα από την Κονότητα 1ί το Δ1;μο προς το Κεντρκό Υπουργείο το σχέδο πρότασης γα ένταξη της περοχ1ίς όλο ο ενδαφερόμενο το αποδέχοντα κα το προωθούν με κάθε τρόπο (ατήματα στους τοπκούς βουλευτές 24

27 Γ 1 1 Γ 1- Γ 1'- 1~. 1! 1 j - ΚΕΦΛΛΑI03: ENNOIA ITOXOI ΚΑ ΣΧΕΣΕΣ ΤΗΣ IΔIΩΤ1ΚΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜI-Σ-ΣΜΕ ΑΛΛΕΣ ΣΥΓΓΕΝΕΣ ΜΟ)ΦΕΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜIΚΟΥΣΧΕΔΑΣΜΟΥ.. πέσες στο κεντρκό κράτος δημοσοποίηση των στεγαστκών προβλημάτων μέσω ταυ τύπου κ.λ.π.). Τα ατ;ματα αυτά δεν ξέφυγαν ποτέ από τον ατομκό χαρακτtlρα των δεκδκ11σεων της δοκτησίας στη γη έτσ δεν πρόκετα γα κονωνκά ({ΚΥ;ματω> στην πόλη. Ο εξατομκευμένος χαραkτlρας των ατημάτων γα εντατκότερη καπταλστκ1 εκμετάλλευση της δοκτησίας της γης συχνά συγκαλύπτετα από τς προβαλλόμενες στεγαστκές ανάγκες ο οποίες αν κα σημαντκές σε ορσμένες περπτώσε) δεν αναρούν το περεχόμενο των κονωνκών δεκδlκ;σεων. Στο πεδίο των δεκδκ;σεων εμπλέκοντα άμεσα 11 έμμεσα κα άλλα συμφέροντα κα θεσμοί: εργολάβο κατασκευαστές μηχανκοί μελετητές η ΤΟΠΚ11 Αυτοδοίκηση. δαίτ.:ρα με τς σύγχρονες δαδκασίες συμμετοχ1ς κα αποκέντρωσης στη βάση του νίψου (Ν. 1337/83) δαμορφώνετα ένα πλέγμα πέσεων κα επρροών στους νέους θεσμούς όπου εκφράζοντα δάφορα ατομκά συμφέροντα κα επαγγελματκές δεκδκ1;σες. Ταυτόχρονα η Τοπκή Αυτοδοίκηση έχε σχεδόν πάντα τοποθετηθεί θετκά απέναντ στς δεκδκήσες γα επεκτάσες δαίτερα σε περοχές αυοαρέτων παρά τς σημαντκές επφαρύνσ:ς κα υποχραί)σες που αναλαμr~άνε (π.χ. δαμ6ρφωση κονοχρ1;στων κατασκευή οδοποίας απαλλοτρώσες κ.λ.π.).(γεtlμ-σ 1989) Είνα σαφές ότ ο κονωνκές δεκδκήσες κα τα συμφέροντα γύρω από την αξοποίηση της ατομκής δοκτησίας δεν δαφέρουν σημαντκά κα στς περπτώσες των οκοδομκών συνεταρσμών της παραθερστκής κατοκίας ή των αναπτυσσόμενων οκσμών. Κα εδώ αντίστοχα δαμορφώνοντα αη;ματα κα πέσες γα την έγκρση της οκστκής Kαταλλη~ότητας της έκτασης που ανήκε στον οκοδομκό συνεταρσμό γα ην πολεοδόμηση περοχών παραθερστκ1;ς κατοκίας είτε τέλος γα τη δεύρυνση των ορίων των οκσμών γα πολεοδόμηση. Κονό χαρακτηρστκό όλων αυτών των δεκδκήσεων είνα η θέσπση ευνο ίκότερων προϋποθέσεων αξοποίησης της ατομκ1;ς δοκτησίας μέσω του σχεδασμού κα η κατά το δυνατόν ελαχστοποίηση των δεσμεύσεων κα περορσμών της. 'Έτσ το Κράτος θέσπσε τον νόμο περί δωηκ11ς πολεοδόμησης με σκοπό την επίλυση των στεγαστκών αναγκών δάφορων πολεοδομκών προβλημάτων κα τέλος μείωση των κονωνκών δεκδκήσεων. ]! 25

28 ΚΕΦΛΛΛΟ 3: ΕΝΝΟΛ Στοχοl ΚΑ ΣΧΕΣΕΣΤIΣ IΔlΩlΊKllΣΠ0ΛΟΔΟΜΗΣΗΣΜΕ ΛΛΛΕΣ ΣγΓΓΕΝΕIΣ ΜΟΝ>ΕΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΚΟΎΣχεΔΑΣΜΟΥ.. Όμως στην πραγματκόητα το κράτος κάτω από αυτούς τους σκοπούς στην πραγματκότητα κρύβε την αδυναμία του να εκπληρώσε 11 καλύτερα να κανοποήσε όλα αυτά τα ατήματα γεγονός που οφείλετα : στς γραφεοκρατκές δομές του στο υψηλό κόστος των εντάξεων - στην ανυπαρξία ολοκληρωμένου (καθολκού) πλασίου σχεδασμού Έτσ τελκά βλέπουμε ότ η δωτκή πολεοδόμηση στην ουσία της έχε σκοπό να δώσε στην κατοκία την δάσταση του καταναλωτκού αγαθού. Έτσ όπως Π.χ. η εσβολ11 του δωτκού τομέα σε δάφορους τομείς καταναλωτκών αγαοί)υ έδωσ επτυχ αποτελέσματα που στηρίζονταν στην μείωση των τμrίn μέσω της ll'ξησης του ανταγωνσμού προβλ.:πετα ότ κάτ τέτοο Οα συμβεί κω με την δωτκ'! i Γ πολεοδόμηση. Το γεγονός όμως ότ η κατοκία δεν είνα καταναλωτκό αγαθό (τουλάχστον με την ευρεία έννοα της) γεγονός που οφείλετα στο "ότ όλα τα εδάφη δεν είνα κατάλληλα" πρέπε να μας προβληματίσε Πολεοδομ.κί μελέτη της ενεργού πολεοδομίας κα δωτκί πολεοδόμηση. «Ενεργός πoλεoδoμία~~ είνα με βάση πλ1ρη πολεοδομκό σχεδασμό κα με την επέμβαση του κράτους 11 άλλου εξουσοδοτημένου φορέα δημουργία νέων πολεοδομκών συγκροτημάτων που εξυπηρετούν λετουργκά τς ανάγκες της οργανωμένης κονωνκ11ς δαβίωσης ή απασχόλησης του πληθυσμού κα ανταποκρίνοντα στα φυσκά οκονομκά κα' ασθητκά δεδομένα της περοχ11ς. Απλούστερα με τον όρο ενεργό πολεοδομία ορίζουμε την επέμβαση γα ανάπτυξη με οργανωμένη δόμηση μας νέας περοχής. (ΛΡΑΒΑΝΤΝΟΣ 1986). Εδκότερα το «Πρόγραμμα Ενεργού Πoλεoδoμίας>~ περλαμβάνε τα παρακάτω: 1. Καθορσμός του ανάδοχου φορέα που θ' αναλάβε το έργο. 2. Κτηματογράφηση της ζώνης. 3. Σύνταξη κα έγκρση της πολεοδομκής μελέτης της ζώνης. 4. Απόκτηση των απατούμενων ακνήτων. 5. ΔευΟέτηση του χώρου κα εκτέλεση των έργων υποδομής 26

29 I~ \- 1 ] ' ί 1 L '. ΚΕΦΛΛΛΌ : ENNOIA ΣΤΟΧΟ ΚΛ ΣΧΕΣΣ Τ!Σ ΔΩΤΚΗΣ 10ΛΕΟΔΟΜΗΣΗΣΜΕ ΑΛΛΕΣ ΣγΓΓΕΝΕΣ ΜΟ])ΦΕΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΚΟΥΣΧΕΔΛΣΜΟΥ.. 6. Σύνταξη κτρακών μελετών κα εκτέλεση των οκοδομκ1ί)ν εργασών πάνω στους οκοδσμ11σμους χώρους 11 σε τμ;μα τους. 7. Αφέρωση ; παραχώρηση Τα/ν δημόσων κα λοπών κτρίων 11 άλλων εγκαταστάσεων κον;ς ωφέλεας στους αρμόδους φορείς κα δάθεση 11 πώληση των οκοδομ;σμων χώρων 1; έτομων κατοκών 11 δαμερσμάτων σε δώτες γα την εκμετάλλευση 11 χρ;ση τους σύμφωνα με τον προορσμός τους. Όλα αυτά τα σημεία ακολουθούν τς δατάξες του άρθρου 29 όσον αφορά την αντίστφχη πoλεσδoμκl; μελέτη. Από το σημείο 4 συμπεραίνουμε ότ αυη; η μεθοδολογία σχεδασμού είνα πο κοντά στην δωτκ πολεοδομία αφού η απόκτηση των απατούμενων ακν11των στην IδωΤΚl1 Πολεοδόμηση εκφράζετα με την έννοα της δοκτησίας (11 συνδοκτησίας). Στο σημείο 7 έχουμε μία σημαντκ11 δαφορά. Επεδή με την πoλεoδoμκl1 I~ ] μελέτη του άρθρου 29 ο ανάδοχος φορέας του πολεοδομκού σχεδασμού είνα δώτης κα όχ το Κράτος δεν γίνετα παραχώρηση των δημόσων κτρίων 11 δημόσας γης. ΑυτlΊ βέβαα μπορεί να αποκτηθεί βάσε του άρθρου 28 «Περί εκποίησης της δημόσας περουσίας». Τέλος στο σημείο 3 η πoλεoδoμκl1 μελέτη ζώνης ενεργού πολεοδομίας φαίνετα ότ είνα κατά βάση όχ ένα σχέδο ΧΡ11σης εδάφους σε συνδυασμό με ρυμοτομκό σχέδο - αν κα περλαμβάνε στοχεία κα των δύο - όσο κυρίως μία μελέτη πολεοδομκής δάταξης γ αυτό κα το σχέδο είνα πολύ λεπτομερεακό όπως κα στην δωτκή Πολεοδόμηση. Τέλος όπως προαναφέρθηκε ο τρόπος α1{τός επέμβασης επβάλλε εσφορά σε γη από τον ή τους δοκτ11τες ώστε τελκά ο κονόχρηστες επφάνεες να φθάσουν το 30% της ολκής. Α ν η γνώμη του μελετητή είνα ότ ο κονόχρηστες επφάνεες πρέπε να ξεπεράσουν το ποσοστό αυτό μπορεί να το προτείνε λαμβάνοντας όμως.- υπόψη ότ γα πάνω από το 30% εκτάσες θα χρεαστεί να αποζημωθούν ο δοκτήτες όπως εξ' άλλου κα γα τς εκτάσες που θα δατεθούν γα δημόσα κα κονωφελή κτίρα κα εγκαταστάσες. Στην πολεοδομκ11 μελέτη του άρθρου 29 δεν προβλέπετα εσφορά σε γη από τον δοκτ11τη της έκτασης που επχερεί την έγκρση αυτ11ς. Ο δοκτ11της υποχρεούτα να καταβάλλε στο ~ΤEPΠΣ ως προϋπόθεση γα την έγκρση της πολεοδομκής μελέτης εδκl1 εσφορά σε ΧΡIΊμα ίση προς την αξία της γης η οποία θα έπρεπε να δατεθεί στην ίδα θέση γα να καλύψε την εππλέον συνολκή 27

30 Γ ) L 1 1 L ' ί L. jc-! Κ:::ΦΛΛΛΟ 3: ΕΝΝΟΛ Στaχοl ΚΑ ΣΧΕΣΕΣ ΤΗΣ ΔIΩΤΚIΣ roλeoδomiσllσμε ΛΑΛΕΣ ΣΥΓΓΕΝΕΣ ΜΟΡΦΕΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΚΟΥΣΧΕΔΑΣΜΟΥ.. προκύπτουσα δομίσψη επφάνεα βάσε του καθορζόμενου στην πολεοδομκ11 μελέτη συντελεση δόμησης κα της εναπομένουσας έκτασης μετά την αφαίρεση των κονόχρηστων κονωφελών χώρων μεωμένη κατά το ποσό των τεσσάrων (4) εκατομμυρίων δραχμών χ Ε όπου Ε το συνολκό εμβαδόν της έκτασης μετρούμενο σε στρέμματα. Εσφορά σε χρήμα βέβαα υπάρχε κα βάσε της ζώνης ενεργού πολεοδομίας. Έτσ σ δοκητες πέρα από την εσφορά σε γη υποχρεούντα κα εσφορά σε χ'p1iita που ανέρχετα στο 10% της αξίας του ακνήτου που κρατά ο κάθε δοκηίτης μετά την ανάπτυξη. Τέλος η πολεοδομκ-'l μελέτη του άρορου 29 καθορίζε ότ το ποσοστό των κονόχρηστων επφανεών είνα 50% (σε αντίοεση με το 30% της ενεργού πολεοδομίας) του συνόλου της εκτάσεως. Εδώ μπορούμε να κάνουμε μα σκόπμη σύγκρση της δωτκ11ς πολεοδόμησης με την Ζ.Ε.Π. Έτσ αν το ίδο γ1πεδο (βλέπε παράγραφο δ.)αναπτυχοεί με Ζ.Ε.Π. με δεδομένο ότ στην Ζ.Ε.Π. ο μέγστος δυνατός Σ.Δ είνα 08 κα ότ το ποσοστό κονοχρ11στων - κονωφελών χώρων είνα 30% όπως προκύπτε από το ποσοστό των εσφορών σε γη (σπάνα να φτίσε το 40%) Οα έχουμε γα τα ίδα μεγέοη : Eoρ~ ΣΔ Χ Ε ~ 08 Χ μ' ~ μ2 Α:::: Ε(ψ :::: μ2 = 933 άτομα (γα ίδο ε α) ε/α 30μ'/ατ Α = --:::: 233 κατοκες Νμ 4 Την σύγκρση ανάμεσα σε αυτά τα δυο μεγέοη τα βλέπουμε στα παρακάτω δαγράμματα. ) 1 28

31 Γ ΚΕΦΛΛΛIΟ 3; E::NNOIA ΣΌΧΟI ΚΑ ΣχεΣΕIΣ ΤΗΣ ]ΔΩlΊKHΣ roλeoδomhσhσ ΜΕ ΛΛΛΕΣ ΣΥIΤΕΝΕIΣ ΜΟΡΦΕΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΚΟΥ ΣΧΕΔΛΣΜΟΥ.. l : 1- ] ~ 600 "" 500 ~ Δάγραμμα 3.1. Σύγκρση στεγαζόμενων κατοίκων με δ{)τκ1ί πoλωδί'1σ'1 ί ZEr '& === 'R ~ lξξξ Ο Ο " Δόμηση με 2ΕΠ Δόμηση με lδωnκή πολεοδόμηση Δάγραμμα ==== > ' ~ ~1OO 1--- ~ φ g Δόμηση με 2ΕΠ Σύγκρση ορloμού κατσκων που δημουργούνταμε δωηκ1ί Πολεοδόμηση1j ΖΕΠ Δόμηση με δωτ:;ή πολεοδόμηση α Στεγαζομενο κότοκοί 1Ί! Κατοκίες 1 j ΊΌ γεγονός ότ η Ζ.ε.Π. προσφέρε μεγαλύτερη "εκμετάλλευση" της γης άμα το δούμε υπό το πρίσμα των καθαρά οκονομκών ωφελεών είνα ένα γεγονός που πρέπε να λάβουν σοβαρά υπόψη τους ο δοκτήτες γης που Θέλουν να αξοποήσουν την περουσία τους με tliv δωτκ Πολεοδόμηση Συνεταρστκή Δόμηση κα δωτκή Πολεοδόμηση Άλλη μία συγγενής μορφή οργανωμένης παρέμβασης στον χώρο είνα η συνεταρστκή δόμηση. Η συνεταρστκή δόμηση εμφανίζε πολλές ομοότητες με την δωτκ1 πολεοδόμηση τόσο ως προς τους σκοπούς της (εξυπηρέτηση δωτκών συμφερόντων) όσο κα ως προς τη μεθοδολογία της. Σκοπός των οκοδομκών συνεταρσμών που δρύοντα από δώτες με στόχο την απόκτηση από τα μέλη τους 29

32 Γ! ~ Ί ΚΕΦΛΛΛΟ 3 : ΕΝΝΟΛ ΣΤΌΧΟ ΚΑ ΣΧΕΣΕΣ ΤΗΣ Δ!ΩΤΚΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣ-Σ ΜΕ ΑΛΛΕΣ ΣΥΓΓΕΝΞΣ ΜΟΡΦΕΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΚΟΥ ΣΧΕΔΛΣΜΟΥ.. κύρας ή δεύτερης (παραοερστκ11) κατοκίας στους χ(ορους που είνα κατάλληλο γ αυτήν τη χρίση (εναρμόνση με χωροταξκές επλογές). Αποφασσμένο σ οκοδομκοί συνεταρσμοί να πραγματοποnίσουν τον σκοπό τους αποκτούν γη σε αντστοχία με τους δοκτίτες Ύης προκεμένου γα δωτκ1 πολεοδόμηση. Η πολεοδόμηση της εκτάσεως του οκοδομκού συνεταρσμού πραγματοποείτα σύμφωνα με τα άρθρα 18 του Π.Δ. 93/1987. Γα το σκοπό αυτό συντάσσετα πoλεoδoμκll μελέτη που εγκρίνετα με εδκό Π.Δ. (άρθρο 18 παρ. 4 ~.δάφo α'). Προκεμένου να πολεοδομηθεί η έκταση παραχωρείτα στον οκείο στα μέρος της δοκτησίας του οκοδομκού συνεταρσμού με σκοπό να κατασκευασθούν κονωφελή έργα 11 να εκτελεσοούν στεγαστκά προγράμμ(τα. εδώ υπάρχε κα η πρώτη δαφορά της συνεταρστκ11ς δόμησης με την δωτκή πολεοδόμηση αφού στην δεύτερη δεν προβλέπετα παραχώρηση δοκτησίας αλλά τα κονωφελ11 έργα επβαρύνουν μόνο τους δοκτήτες της προς πολεοδόμηση έκτασης. Μα δεύτερη δαφορά είνα ότ ο οκοδομκοί συνεταρσμοί αναγκάζοντα σε εσφορά γης γα την δημουργία των απαραίτητων κονόχρηστων χώρων όπως κα XρημαΤΚlΊ εσφορ6. γα την κατασκ:υ) των (;ργων υποδομίς πρ.γμα που δεν συναντάμε στην δωτκl; πολεοδόμηση εφόσον κα με τς δατάξες της προβλέπετα ότ γα τη δαπάνη της μελέτης κατασκευ1ς κα εκτέλεσης έργων υποδομ11ς τς συγκεκρμένης έκτασης επβαρύνετα ο ατούντας ο οποίος απαλλάσσετα κατά τα λοπά της εσφοράς σε γη κα χρίμα του Ν. 1337/1983. Στους οκοδομκούς συνεταρσμούς βλέπουμε έντονη δραστρότητα των στα στους οποίους υπάγετα η έκταση του σl}νεταρσμoύ. Η δραστηρότητα των ΟΤΑ εκδηλώνετα τόσο με την έκθεση σκοπμότητας-όσο κα με το γεγονός ότ ο Οκοδομκοί συνεταρσμοί μπορούν να δρυθούν κα κατόπν δκά τους πρωτοβουλίας. 'Άλλη δαφορά' των Οκοδομκών Συνεταρσμών με την δωτκl) πολεοδόμηση είνα ότ το πολεοδομκό σχέδο που εγκρίνετα γα τους Ο.Σ. είνα το γνωστό μας ρυμοτομκό ενώ στην IδωΤΚlί Πολεοδόμηση εγκρίνετα αντίστοχα το σχέδο πολεοδομκής δάταξης. Τέλος αντίθετα με την δωτκ1) πολεοδόμηση ο συντελεστίς δόμησης γα την συνεταφστκ1) δόμηση καθορίζετα από την πολεοδομκή μελέτη (αν πρόκετα γα αστκούς συνεταρσμούς). Έτσ η μέγστη συνολκ1ί επφάνεα των ορόφων ανά μερίδα ανέρχετα σε 240 τ.μ. κα η μέγστη αρτόττα των οκοπέδων σε 500 Τ.μ. 30 j