INVESTEERINGU TASUVUSANALÜÜS. Ene Kolbre

Transcript

1 INVESTEERINGU TASUVUSANALÜÜS Ene Kolbre

2 Investeering on majandustegevus, mis loobub kohesest tarbimisest tulevikus saadava kasu nimel. Investeeringut võib käsitleda ka ettemaksuna tulevikus oodatavate rahavoogude eest

3 Investeeringute analüüsil tulud ja kulud kajastuvad mõistes rahavoog Investeerimisprojektiga seotud rahavood võib jagada kolme rühma: esialgsed kulud e projekti maksumus; juurdekasvulised rahavood projekti eluea jooksul; lõpetav rahavoog.

4 Esialgsed kulud e projekti maksumus Esialgsete kulude hulka kuuluvad: maa ost, ehitusega seotud kulud, sisseseade soetamismaksumus, käibekapitali suurenemine, töötajate valjaõppe kulud, jms. Kui projekt on seotud vana tehnika väljavahetamisega, siis arvestatakse esialgsetes kuludes ka vana tehnika müügist saadud tulumaksujärgset tulu.

5 Juurdekasvulised rahavood Juurdekasvulised rahavood on rahavood, mille kutsub esile investeerimisprojekti elluviimine. Juurdekasvulised rahavood projekti eluea jooksul sisaldavad puhaskasumit, amortisatsioonieraldisi ja edasilükatud makse. Näiteks, kui projekt on seotud vana tehnika väljavahetamisega arvestatakse rahavoogu käibe juurdekasvu ja lisandunud kulude vahe; materjali ja tööjõu kokkuhoid; amortisatsioonieraldiste juurdekasv; renoveerimisel tekkiva tulumaksu vahe.

6 Lõpetav rahavoog Lõpetav rahavoog hõlmab projekti tulumaksujärgse likvideerimishinna ja projekti lõpetamisega seotud kulud.

7 Investeeringute analüüsil kasutatavad meetodid jagunevad raha ajaväärtust mitte arvesse võtvad lihtsustatud meetodid suhtarvud raha ajaväärtust arvesse võtvad näitajad raha ajaväärtust arvesse võtvad näitajad diskonteeritud rahavoogude meetodil põhinevad näitajad

8 Suhtarvud Kogukapitali rentaablus ROA iseloomustab vara üldist tulutoovust Ärikasum ROA = Kogu investeeritud kapital Omakapitali rentaablus ROE Puhaskasum ROE = Omakapital Tasuvusaeg Investeeritud kogukapital T = Ärikasum

9 Investeeringute eelarvestamine/hindamine kujutab endast analüüsi, mille tulemusena langetatakse otsus kas investeerida raha antud projekti või mitte. Põhilised otsustuskriteeriumid otsuse langetamisel on: puhas nüüdisväärtus kasumiindeks projekti sisemine rentaablus tasuvusaeg

10 Puhas nüüdisväärtus (Net Present Value, NPV) CF 1 CF 2 CF n CF lõpetav NPV = - I = (1 + i) (1 + i) 2 (1 + i) n (1 + i) n n CF t CF lõpetav = - I 0 + Σ t=1 (1 + i) t (1 + i) n I 0 - projekti kogumaksumus või projekti paigutatud omakapital CF t rahavoog kogukapitalilt või omakapitalilt

11 Investeerija nõutav tulumäär sisaldab riskivaba tulumäära ja riskilisa Kui on omakapitali rahavood, siis investeerija nõutav tulumäär on omakapitali hind. Kui on kogukapitali rahavood, siis investeerija nõutav tulumäär on kogukapitali hind. i = i riskivaba + i riskilisa i = (1 + i riskivaba ) (1 + i riskilisa ) 1 Projekti risk võib tuleneda projektist endast konkurentide tegevusest tööstusharu olukorras, makroökonoomilistest tingimustes.

12 Otsused langetatakse NPV alusel NPV > 0 projekti võib heaks kiita, kuna juurdekasvuliste rahavoogude praegune väärtus ületab projekti esialgsed kulud NPV< 0 projektist loobutakse, kuna juurdekasvulised rahavood ei suuda katta esialgseid kulutusi. NPV = 0 eelistused puuduvad, kuna tulude ja kulude nüüdisväärtuste summa on võrdne. Projekt teenib täpselt nii palju tulu kui oli investori nõutav tulumäär.

13 Projektide puhul, mille lõppemist ei ole ette näha arvutatakse NPV CF 1 NPV = I 0 i g kus CF 1 lõpus - juurdekasvuline rahavoog esimese aasta g rahavoo oodatav aastane juurdekasvutempo

14 Kasumiindeks (PI, Profitability Index) näitab kui palju teenib iga investeeritud rahaühik n CF t CF lõpetav Σ t=1 (1 + i) t (1 + i) n PI = I 0 Projekti tasub investeerida kui PI> 1 Projekt tuleb tagasi lükata kui PI< 1 Kui PI = 1 on tegemist sama olukorraga kui NPV=0, st.projekt teenib täpselt nõutava tulumäära.

15 Projekti sisemine rentaablus (Internal Rate of Return, IRR) näitab mitu % teenib investeeritud kapital Arvutuslikel eesmärkidel defineeritakse sisemist rentaablust diskontomäärana, mis muudab projekti puhas nüüdisväärtuse võrdseks nulliga. n CF t CF lõpetav Σ I 0 = 0 t=1 (1 + IRR) t (1 + IRR) n IRR>investori nõutav tulumäär teiste alternatiivsete projektide IRR laenu intressimäär

16 Diskonteeritud tasuvusaeg (Discounted Payback Period, DT) I o DT = n --- DCF t n t=1 kus DCF t - diskonteeritud rahavoog aastal t Projekt võetakse vastu kui DT > investori poolt aktsepteeritav tasuvusaeg

17 Näide. Investeering, maksumusega kr., annab juurdekasvulised rahavood järgmiselt: 1. aastal kr.; 2. aastal 30000; 3. aastal ja 4. ja 5. aastal kr. Investeeringu tasuvusaeg diskonteeritud rahavoogude alusel T = : [ ( ) : 5 ] = 4 aastat

18 Diskonteeritud tasuvusaja arvutus Aastad Rahavoog Diskontoteg ur, kui i=10% Diskonteeritud rahavoog , , , , Kumulatiivne diskonteerit ud rahavoog , T = = 4,52 aastat Sama projekti tasuvusaeg arvutatuna diskonteerimata rahavoogude alusel on 4 aasta

19 Ettevõte võib piirata kapitalimahutuste rahalist suurust järgmistel põhjustel ajutine ebasoodne olukord turul juhtkonna soovimatus võtta laenu kõrge intressimäära tõttu kõrge kvalifikatsiooniga projektijuhtide puudus jm

20 Kui investor on otsustanud kehtestada kapitalimahutuste piirangu, siis valitakse ainult niisugused projektid, mille NPVd on antud piirangu raames suurimad otsuse langetamisel on abistavateks näitajateks kasumiindeks (PI) ja sisemisele rentaablus (IRR). projektid, mille IRR on suurem kui uus kõrgendatud nõudmisega seesmine tulumäär (IRR*) projektid, mis PI alusel annavad maksimaalse NPV.

21 Ettevõte valib 5 jagamatu projekti hulgast omale sobivaid. Investeeringute eelarve on piiratud 10 milj. krooniga. Projekt Projekti maksumu s, milj.kr. Kasumiindeks, PI NPV A 2 2,4 2,8 B 2 2,3 2,6 C 8 1,7 5,6 D 3 1,3 0,9 E 3 1,2 0,6

22 Missugused projektid valida? Kõige efektiivsemad on projektid A ja B, mis tuleksid realiseerida kõigepealt. Sellisel juhul aga ei jääks raha aga projekti C finantseerimiseks ja valida tuleksid täiendavalt D ja E. Kombinatsioon projektidest A, B, C ja D annab NPV summaks 6,9 milj. kr. Kombinatsioon projektidest A ja C annab NPV summaks 8,4 milj.kr., mis rahuldab kasumi maksimeerimise nõude.

23 Kuidas mõjutab ettevõtet kapitalimahutuste piirang? Üldiselt on mõju negatiivne. Kui piiratakse lühiajaliselt ja harva, siis ettevõte aktsiate kurss ei kannata ja piirangut võib lubada. Kui piirang toob kaasa suure NPV-ga projektidest loobumise, hakkab see mõjutama aktsia kurssi ja see on vastuolus ettevõtja rikkuse suurendamise eesmärgiga.

24 Projekti tundlikkuse analüüs Projekti maksumus 1000 Eluiga 3 aastat Aastane tulu 2000 Aastane kulu 1500 Nõutav tulumäär 10% Arvutuslik NPV = 243 Arvutame tundlikkuse iga üksiku teguri suhtes jättes ülejäänud muutmata ja võrdsustame NPV 0-ga.

25 Projekti maksumus Olgu I o = x -x APV1 x,10% = 0 x,10% x =1243

26 Projekti eluiga Olgu eluiga x APV1 x, 10% = 0 Proovime katseliselt ja interpoleerime, saame x = 2,35 aastat

27 Aastane tulu Olgu aastane tulu x x APV APV1 3, 10% 3, 10% = 0 x =1902

28 Aastane kulu Olgu aastane kulu x APV1 3, 10% - x APV1 3, 10% = 0 x = 1598

29 Nõutav tulumäär Olgu diskontomäär x APV1 3, x% = 0 3, x% x = 23,4%

30 Tulemused Projekt Piir- Väär- tus Muu- tus, +/- Muu- tus, % Maksu ,3 4 mus Eluiga 3 2,35-0,65-21,7 3 Tulu ,9 1 Kulu ,5 2 Disk. määr 10 23,4 +13,

31 Tundlikkuse analüüs graafiline esitlus NPV Aastane tulu Eluiga Jääkväärtus Aastane kulu Muutus %

32 TÕENÄOSUSPUU Meetodi kasutamisel nähakse ette võimalikud projekti arengustsenaariumid ja nende oodatavad tõenäosused. Koostatakse tõenäosuspuu, milles iga arengustsenaarium moodustab ühe haru. Arvutatakse iga arengustsenaariumi (tõenäosuspuu ühe haru) NPV. Saadud tulemused korrutatakse prognoositud tõenäosusega ja tulemused summeeritakse. Leitud summa on kogu projekti oodatav NPV, mis näitab kas projektiga hakata tegelema või mitte. Tõenäosuspuu annab võimaluse ka projekti edukaks juhtimiseks, kuna sellelt saab informatsiooni missuguseid arengustsenaariume vältida.

33 Projekti maksumus tuh.kr. i=10% Kasutamisest tulenevate rahavoogude stsenaariumid Var I Tõenäosus 20% 1.aasta 2.aasta 3.aasta 4.aasta 5.aasta Puhas müügi tulu Pot. kogutulu Kaod 5% Tegevuskulud Puhas tegevustulu Puh.tegtulu+ müügitulu NPV 2 363,03

34 Var II Tegevuskulud kasvavad alates teisest aastast 5% i=10% Tõenäosus 20% 1.aasta 2.aasta 3.aasta 4. aasta 5.aasta Pot. kogutulu Kaod 5% Puhas Müügitulu Tegevuskulud Puhas tegevustulu Puh.tegtulu+ müügitulu NPV 1 831

35 Var III Tegevuskulud kasvavad alates teisest aastast 9% i=10% Tõenäosus 20% 1.aast a 2.aast a 3.aast a 4. aas ta 5.aast a Pot. kogutulu Kaod 5% Puhas Müügitulu Tegevuskulud Puhas tegevustu lu ,2 3049, Puh.tegtulu+ müügitulu NPV 1 783

36 Var IV Kaod 10% tegevuskulud kasvavad alates teisest aastast 5% Tõenäosus 20% 1.aast a 2.aast a 3.aast a 4. aasta 5.aast a Pot. kogutulu Kaod 10% Puhas müügitulu Tegevuskulud , Puhas tegevustulu , Puh.tegtulu+ müügitulu NPV -0,11

37 Var V Kaod 10% tegevuskulud kasvavad alates teisest aastast 10% Tõenäosus 20% 1.aasta 2.aasta 3.aasta 4. aasta 5.aasta Puhas Müügitulu Pot. kogutulu Kaod 10% Tegevuskulud , Puhas tegevustulu , Puh.tegtulu+ müügitulu NPV -498,60

38 Tõenäosuspuu Var I NPV Var II NPV Var III NPV Var IV NPV -0,11 Var V NPV -499

39 Tõenäosuspuu analüüs NPV Tõenäosus ENPV I var ,2 472,60 II var ,2 366,2 III var ,2 356,6 IV var -0,11 0,2-0,022 V var ,2-99, ,58

40 Investeeringu analüüs Sissejuhatus 1. Olemasoleva (investeeringu eelse) olukorra ülevaade 1.1.Teenus 1.2.Turu ülevaade Turuosa 1.3.Tarbijad 1.4.Konkurendid 1.5.Strateegia Visioon Missioon SWOT analüüs Reklaam Turustamine 1.6.Tootmine 1.7.Juhtimine

41 Investeeringu analüüs 2. Investeeringu hindamine 2.1.Investeeringu eesmärk 2.2.Investeerimisprojektiga seotud kulud 2.3.Investeeringuprojekti finantseerimine 2.4.Investeerimisprojektiga seotud rahavoogude prognoos 2.5.Investeeringu tulukuse analüüs NPV, IRR, PI 3. Riskianalüüs

42 Rahavood uus ettevõte/tegevusüksus Müügitulu Materjal, tooraine Tootmistööliste tööjõukulud Seadmete remont ja hooldus Elektrienergia Juhtimiskulud Amortisatsioon Kokku kulud Ärikasum (EBIT)

43 Rahavood uus ettevõte/tegevusüksus Ärikasum (EBIT) - Intressid Maksustatav tulu (EBT) Tulumaks Puhaskasum - Laenu kustutus + Amortisatsioon Rahavoog

44 Rahavoogude diagramm

45 Baasvariant tõenäosus 50% NPV 0 aasta 1.aast a 2.aasta 3.aasta 4.aasta 5.aasta Müügitulu Tootmiskulud Ärikasum Intressid Maksustatav tulu Tulumaks Puhaskasum enne laenukustut Laenu kustut ,3 505 Amortis Rahavoog Investeering Lõpetav CF Kokku

46 Kortermaja korterid müüakse

47 Rahavoogude prognoos Jaanuar Veebruar Märts Aprill Mai Juuni Elamumaa ost Projekteerimismaksumus Müügitulu Laen Ehituse maksumus Maamaks Ehituskindlustus ,00 Ehitusjärelvalve Finantskulu Muud kulud Maksueelne rahavoog

48 Rahavoogude prognoosi järg November Elamumaa ost Projekteerimismaksu- mus Juuli August September Oktoober Müügitulu Laen Ehituse maksumus Maamaks Ehituskindlustus Ehitusjärelvalve Finantskulu Muud kulud Maksueelne rahavoog

49 Rahavoogude prognoosi järg Detsember Jaanuar Veebruar Märts Aprill Mai Elamumaa ost Projekteerimismaks umus Müügitulu Laen Ehituse maksumus Maamaks Ehituskindlustus ,00 Ehitusjärelvalve Finantskulu Muud kulud Maksueelne rahavoog

50 Investeeringu analüüsi tulemused NPV ,92 kr IRR 33% PI 1,89 PB 1,03

51 Rahavoo struktuur ja arvutuskäik kinnisvara arendatakse ja renditakse Struktuuri elemendid 1. Potentsiaalne kogutulu 2. Kaod vakantsi ja rendi mittelaekumise tõttu (miinus) 3. Muud tulud (parkimistasu, reklaamipind) 4.Efektiivne e. tegelik kogutulu Arvutuskäik Aluseks tuleb võtta rendilepingu tingimused. Üldjuhul arvutatakse: max väljarenditav pind, m 2 1m 2 netorendimäär 12 Hinnatakse vakantsi ja kadude % ning see korrutatakse potentsiaalse kogutuluga. Vastavalt tegelikule laekumisele. p.1 p.2 + p.3

52 Rahavoo struktuur ja arvutuskäik 5. Tegevuskulud (näidatakse kõik omanikukulud välja arvatud amortisatsioon) Kommunaalteenused - küte - elekter - - vesi, kanalisatsioon prügivedu Teenused - koristus - parkimine - valve Muud kulud - juhtimiskulud - muud admin.kulud - remont ja hooldus Maksud ja maksed - maamaks - kindlustus Vastavalt tegelikele kuludele või kulude tase SNP 1m 2 kohta rendipind,m 2 12

53 Rahavoo struktuur ja arvutuskäik 6. Puhas tegevustulu p.4 p.5 7. Aastane laenumakse vastavalt laenutingimustele 8. Maksueelne rahavoog p.6 p.7 9. Laenu kustutus (pluss) vastavalt laenutingimustele 10. Amortisatsioon (miinus) vastavalt kehtestatud korrale 11. Maksustatav tulu p.8 + p.9 p Tulumaksu % vastavalt kehtestatud korrale 13. Tulumaks p.11 p Maksujärgne rahavoog p.8 p.13