INVESTEERINGU TASUVUSANALÜÜS Ene Kolbre
Investeering on majandustegevus, mis loobub kohesest tarbimisest tulevikus saadava kasu nimel. Investeeringut võib käsitleda ka ettemaksuna tulevikus oodatavate rahavoogude eest. 15440 10440 10440 10440 10440 ---------------------------------------------- 60000
Investeeringute analüüsil tulud ja kulud kajastuvad mõistes rahavoog Investeerimisprojektiga seotud rahavood võib jagada kolme rühma: esialgsed kulud e projekti maksumus; juurdekasvulised rahavood projekti eluea jooksul; lõpetav rahavoog.
Esialgsed kulud e projekti maksumus Esialgsete kulude hulka kuuluvad: maa ost, ehitusega seotud kulud, sisseseade soetamismaksumus, käibekapitali suurenemine, töötajate valjaõppe kulud, jms. Kui projekt on seotud vana tehnika väljavahetamisega, siis arvestatakse esialgsetes kuludes ka vana tehnika müügist saadud tulumaksujärgset tulu.
Juurdekasvulised rahavood Juurdekasvulised rahavood on rahavood, mille kutsub esile investeerimisprojekti elluviimine. Juurdekasvulised rahavood projekti eluea jooksul sisaldavad puhaskasumit, amortisatsioonieraldisi ja edasilükatud makse. Näiteks, kui projekt on seotud vana tehnika väljavahetamisega arvestatakse rahavoogu käibe juurdekasvu ja lisandunud kulude vahe; materjali ja tööjõu kokkuhoid; amortisatsioonieraldiste juurdekasv; renoveerimisel tekkiva tulumaksu vahe.
Lõpetav rahavoog Lõpetav rahavoog hõlmab projekti tulumaksujärgse likvideerimishinna ja projekti lõpetamisega seotud kulud.
Investeeringute analüüsil kasutatavad meetodid jagunevad raha ajaväärtust mitte arvesse võtvad lihtsustatud meetodid suhtarvud raha ajaväärtust arvesse võtvad näitajad raha ajaväärtust arvesse võtvad näitajad diskonteeritud rahavoogude meetodil põhinevad näitajad
Suhtarvud Kogukapitali rentaablus ROA iseloomustab vara üldist tulutoovust Ärikasum ROA = --------------------------------- Kogu investeeritud kapital Omakapitali rentaablus ROE Puhaskasum ROE = ---------------------- Omakapital Tasuvusaeg Investeeritud kogukapital T = -------------------------- ----- Ärikasum
Investeeringute eelarvestamine/hindamine kujutab endast analüüsi, mille tulemusena langetatakse otsus kas investeerida raha antud projekti või mitte. Põhilised otsustuskriteeriumid otsuse langetamisel on: puhas nüüdisväärtus kasumiindeks projekti sisemine rentaablus tasuvusaeg
Puhas nüüdisväärtus (Net Present Value, NPV) CF 1 CF 2 CF n CF lõpetav NPV = - I 0 + -------- + --------- +... + -------- + ------- = (1 + i) (1 + i) 2 (1 + i) n (1 + i) n n CF t CF lõpetav = - I 0 + Σ ---------- + --------- t=1 (1 + i) t (1 + i) n I 0 - projekti kogumaksumus või projekti paigutatud omakapital CF t rahavoog kogukapitalilt või omakapitalilt
Investeerija nõutav tulumäär sisaldab riskivaba tulumäära ja riskilisa Kui on omakapitali rahavood, siis investeerija nõutav tulumäär on omakapitali hind. Kui on kogukapitali rahavood, siis investeerija nõutav tulumäär on kogukapitali hind. i = i riskivaba + i riskilisa i = (1 + i riskivaba ) (1 + i riskilisa ) 1 Projekti risk võib tuleneda projektist endast konkurentide tegevusest tööstusharu olukorras, makroökonoomilistest tingimustes.
Otsused langetatakse NPV alusel NPV > 0 projekti võib heaks kiita, kuna juurdekasvuliste rahavoogude praegune väärtus ületab projekti esialgsed kulud NPV< 0 projektist loobutakse, kuna juurdekasvulised rahavood ei suuda katta esialgseid kulutusi. NPV = 0 eelistused puuduvad, kuna tulude ja kulude nüüdisväärtuste summa on võrdne. Projekt teenib täpselt nii palju tulu kui oli investori nõutav tulumäär.
Projektide puhul, mille lõppemist ei ole ette näha arvutatakse NPV CF 1 NPV = -------- - I 0 i g kus CF 1 lõpus - juurdekasvuline rahavoog esimese aasta g rahavoo oodatav aastane juurdekasvutempo
Kasumiindeks (PI, Profitability Index) näitab kui palju teenib iga investeeritud rahaühik n CF t CF lõpetav Σ ---------- + --------- t=1 (1 + i) t (1 + i) n PI = -------------------------------------- I 0 Projekti tasub investeerida kui PI> 1 Projekt tuleb tagasi lükata kui PI< 1 Kui PI = 1 on tegemist sama olukorraga kui NPV=0, st.projekt teenib täpselt nõutava tulumäära.
Projekti sisemine rentaablus (Internal Rate of Return, IRR) näitab mitu % teenib investeeritud kapital Arvutuslikel eesmärkidel defineeritakse sisemist rentaablust diskontomäärana, mis muudab projekti puhas nüüdisväärtuse võrdseks nulliga. n CF t CF lõpetav Σ ---------- + --------- - I 0 = 0 t=1 (1 + IRR) t (1 + IRR) n IRR>investori nõutav tulumäär teiste alternatiivsete projektide IRR laenu intressimäär
Diskonteeritud tasuvusaeg (Discounted Payback Period, DT) I o DT = --------------- 1 n --- DCF t n t=1 kus DCF t - diskonteeritud rahavoog aastal t Projekt võetakse vastu kui DT > investori poolt aktsepteeritav tasuvusaeg
Näide. Investeering, maksumusega 100000 kr., annab juurdekasvulised rahavood järgmiselt: 1. aastal 40000 kr.; 2. aastal 30000; 3. aastal 25000 ja 4. ja 5. aastal 20000 kr. Investeeringu tasuvusaeg diskonteeritud rahavoogude alusel T = 100000 : [ (40000 + 30000 + 25000 + 20000 + 20000 ) : 5 ] = 4 aastat
Diskonteeritud tasuvusaja arvutus Aastad Rahavoog Diskontoteg ur, kui i=10% Diskonteeritud rahavoog 1 40000 0,9091 36364 36364 2 30000 0,8264 24792 61156 3 25000 0,7513 18783 79939 4 20000 0,6830 13660 93599 Kumulatiivne diskonteerit ud rahavoog 5 20000 0,6209 12418 106017 100000-93599 T = 4 + ---------------------- = 4,52 aastat 12418 Sama projekti tasuvusaeg arvutatuna diskonteerimata rahavoogude alusel on 4 aasta
Ettevõte võib piirata kapitalimahutuste rahalist suurust järgmistel põhjustel ajutine ebasoodne olukord turul juhtkonna soovimatus võtta laenu kõrge intressimäära tõttu kõrge kvalifikatsiooniga projektijuhtide puudus jm
Kui investor on otsustanud kehtestada kapitalimahutuste piirangu, siis valitakse ainult niisugused projektid, mille NPVd on antud piirangu raames suurimad otsuse langetamisel on abistavateks näitajateks kasumiindeks (PI) ja sisemisele rentaablus (IRR). projektid, mille IRR on suurem kui uus kõrgendatud nõudmisega seesmine tulumäär (IRR*) projektid, mis PI alusel annavad maksimaalse NPV.
Ettevõte valib 5 jagamatu projekti hulgast omale sobivaid. Investeeringute eelarve on piiratud 10 milj. krooniga. Projekt Projekti maksumu s, milj.kr. Kasumiindeks, PI NPV A 2 2,4 2,8 B 2 2,3 2,6 C 8 1,7 5,6 D 3 1,3 0,9 E 3 1,2 0,6
Missugused projektid valida? Kõige efektiivsemad on projektid A ja B, mis tuleksid realiseerida kõigepealt. Sellisel juhul aga ei jääks raha aga projekti C finantseerimiseks ja valida tuleksid täiendavalt D ja E. Kombinatsioon projektidest A, B, C ja D annab NPV summaks 6,9 milj. kr. Kombinatsioon projektidest A ja C annab NPV summaks 8,4 milj.kr., mis rahuldab kasumi maksimeerimise nõude.
Kuidas mõjutab ettevõtet kapitalimahutuste piirang? Üldiselt on mõju negatiivne. Kui piiratakse lühiajaliselt ja harva, siis ettevõte aktsiate kurss ei kannata ja piirangut võib lubada. Kui piirang toob kaasa suure NPV-ga projektidest loobumise, hakkab see mõjutama aktsia kurssi ja see on vastuolus ettevõtja rikkuse suurendamise eesmärgiga.
Projekti tundlikkuse analüüs Projekti maksumus 1000 Eluiga 3 aastat Aastane tulu 2000 Aastane kulu 1500 Nõutav tulumäär 10% Arvutuslik NPV = 243 Arvutame tundlikkuse iga üksiku teguri suhtes jättes ülejäänud muutmata ja võrdsustame NPV 0-ga.
Projekti maksumus Olgu I o = x -x + 500 APV1 x,10% = 0 x,10% x =1243
Projekti eluiga Olgu eluiga x -1000 + 500 APV1 x, 10% = 0 Proovime katseliselt ja interpoleerime, saame x = 2,35 aastat
Aastane tulu Olgu aastane tulu x -1000 + x APV1-1500 APV1 3, 10% 3, 10% = 0 x =1902
Aastane kulu Olgu aastane kulu x -1000 + 2000APV1 3, 10% - x APV1 3, 10% = 0 x = 1598
Nõutav tulumäär Olgu diskontomäär x -1000 + 500 APV1 3, x% = 0 3, x% x = 23,4%
Tulemused Projekt Piir- Väär- tus Muu- tus, +/- Muu- tus, % Maksu- 1000 1243 +243 +24,3 4 mus Eluiga 3 2,35-0,65-21,7 3 Tulu 2000 1902-98 -4,9 1 Kulu 1500 1598 +98 +6,5 2 Disk. määr 10 23,4 +13,4 +134 5
Tundlikkuse analüüs graafiline esitlus NPV Aastane tulu 100000 Eluiga 50000 Jääkväärtus 0-50000 Aastane kulu -100000-50 -30-10 +10 +30 +50 Muutus %
TÕENÄOSUSPUU Meetodi kasutamisel nähakse ette võimalikud projekti arengustsenaariumid ja nende oodatavad tõenäosused. Koostatakse tõenäosuspuu, milles iga arengustsenaarium moodustab ühe haru. Arvutatakse iga arengustsenaariumi (tõenäosuspuu ühe haru) NPV. Saadud tulemused korrutatakse prognoositud tõenäosusega ja tulemused summeeritakse. Leitud summa on kogu projekti oodatav NPV, mis näitab kas projektiga hakata tegelema või mitte. Tõenäosuspuu annab võimaluse ka projekti edukaks juhtimiseks, kuna sellelt saab informatsiooni missuguseid arengustsenaariume vältida.
Projekti maksumus 28000 tuh.kr. i=10% Kasutamisest tulenevate rahavoogude stsenaariumid Var I Tõenäosus 20% 1.aasta 2.aasta 3.aasta 4.aasta 5.aasta Puhas müügi tulu Pot. kogutulu 4800 4800 4800 4800 4800 Kaod 5% 240 240 240 240 240 Tegevuskulud 1320 1320 1320 1320 1320 Puhas tegevustulu 3240 3240 3240 3240 3240 29500 Puh.tegtulu+ müügitulu 32740 NPV 2 363,03
Var II Tegevuskulud kasvavad alates teisest aastast 5% i=10% Tõenäosus 20% 1.aasta 2.aasta 3.aasta 4. aasta 5.aasta Pot. kogutulu 4800 4800 4800 4800 4800 Kaod 5% 240 240 240 240 240 Puhas Müügitulu Tegevuskulud 1320 1386 1455 1528 1604 Puhas tegevustulu 3240 3174 3104 3031 2955 29500 Puh.tegtulu+ müügitulu 32455 NPV 1 831
Var III Tegevuskulud kasvavad alates teisest aastast 9% i=10% Tõenäosus 20% 1.aast a 2.aast a 3.aast a 4. aas ta 5.aast a Pot. kogutulu 4800 4800 4800 4800 4800 Kaod 5% 240 240 240 240 240 Puhas Müügitulu Tegevuskulud 1320 1439 1511 1586 1666 Puhas tegevustu lu 3240 3121,2 3049,2 6 2974 2894 29500 Puh.tegtulu+ müügitulu 32394 NPV 1 783
Var IV Kaod 10% tegevuskulud kasvavad alates teisest aastast 5% Tõenäosus 20% 1.aast a 2.aast a 3.aast a 4. aasta 5.aast a Pot. kogutulu 4800 4800 4800 4800 4800 Kaod 10% 480 480 480 480 480 Puhas müügitulu Tegevuskulud 1320 1386 1455,3 1528 1604 27500 Puhas tegevustulu 3000 2934 2864,7 2792 2716 Puh.tegtulu+ müügitulu 30216 NPV -0,11
Var V Kaod 10% tegevuskulud kasvavad alates teisest aastast 10% Tõenäosus 20% 1.aasta 2.aasta 3.aasta 4. aasta 5.aasta Puhas Müügitulu Pot. kogutulu 4800 4800 4800 4800 4800 Kaod 10% 480 480 480 480 480 Tegevuskulud 1320 1452 1597,2 1756 1932 27500 Puhas tegevustulu 3000 2868 2722,8 2563 2387 Puh.tegtulu+ müügitulu 29887 NPV -498,60
Tõenäosuspuu Var I NPV 2 363 Var II NPV 1 831 Var III NPV 1 783 Var IV NPV -0,11 Var V NPV -499
Tõenäosuspuu analüüs NPV Tõenäosus ENPV I var 2 363 0,2 472,60 II var 1831 0,2 366,2 III var 1783 0,2 356,6 IV var -0,11 0,2-0,022 V var -499 0,2-99,8 1 095,58
Investeeringu analüüs Sissejuhatus 1. Olemasoleva (investeeringu eelse) olukorra ülevaade 1.1.Teenus 1.2.Turu ülevaade 1.2.1.Turuosa 1.3.Tarbijad 1.4.Konkurendid 1.5.Strateegia 1.5.1.Visioon 1.5.2.Missioon 1.5.3.SWOT analüüs 1.5.4.Reklaam 1.5.5.Turustamine 1.6.Tootmine 1.7.Juhtimine
Investeeringu analüüs 2. Investeeringu hindamine 2.1.Investeeringu eesmärk 2.2.Investeerimisprojektiga seotud kulud 2.3.Investeeringuprojekti finantseerimine 2.4.Investeerimisprojektiga seotud rahavoogude prognoos 2.5.Investeeringu tulukuse analüüs NPV, IRR, PI 3. Riskianalüüs
Rahavood uus ettevõte/tegevusüksus Müügitulu Materjal, tooraine Tootmistööliste tööjõukulud Seadmete remont ja hooldus Elektrienergia Juhtimiskulud Amortisatsioon Kokku kulud Ärikasum (EBIT)
Rahavood uus ettevõte/tegevusüksus Ärikasum (EBIT) - Intressid Maksustatav tulu (EBT) Tulumaks Puhaskasum - Laenu kustutus + Amortisatsioon Rahavoog
Rahavoogude diagramm 604 2141 3035 3029 14640 2750 2750 895
Baasvariant tõenäosus 50% NPV 0 aasta 1.aast a 2.aasta 3.aasta 4.aasta 5.aasta Müügitulu 5450 10900 13625 13625 Tootmiskulud 4757 8435 10126 10126 Ärikasum 693 2465 3499 3499 Intressid -895 515 477 436 390 Maksustatav tulu 177 1987 3063 3109 Tulumaks 23 258 398 404 Puhaskasum enne laenukustut 154 1729 2665 2705 Laenu kustut 379 417 459,3 505 Amortis. 830 830 830 830 Rahavoog 604 2141 3036 3030 Investeering -2750-2750 Lõpetav CF 14640 Kokku -3645 17670
Kortermaja korterid müüakse
Rahavoogude prognoos Jaanuar Veebruar Märts Aprill Mai Juuni Elamumaa ost -1370000 Projekteerimismaksumus -500000 Müügitulu Laen 16000000 Ehituse maksumus -8000000 Maamaks Ehituskindlustus -35000,00 Ehitusjärelvalve -15000-15000 -15000 Finantskulu -80000-884800 -884800 Muud kulud -130000 Maksueelne rahavoog -1370000-130000 15500000-8130000 -899800-899800
Rahavoogude prognoosi järg November Elamumaa ost Projekteerimismaksu- mus Juuli August September Oktoober Müügitulu 316000 316000 474000 474000 316000 Laen Ehituse maksumus -8000000 Maamaks -4247-4247 Ehituskindlustus Ehitusjärelvalve -15000-15000 -15000-15000 -15000 Finantskulu -884800-884800 -884800-884800 -884800 Muud kulud Maksueelne rahavoog -8588047-583800 -425800-430047 -583800
Rahavoogude prognoosi järg Detsember Jaanuar Veebruar Märts Aprill Mai Elamumaa ost Projekteerimismaks umus Müügitulu 316000 316000 25899500 6320000 6320000 3160000 Laen Ehituse maksumus -7111840 Maamaks -4247 Ehituskindlustus -30000,00 Ehitusjärelvalve -15000-15000 -15000-15000 Finantskulu -884800-884800 -884800-884800 -884800-3513667 Muud kulud -50000-350000 Maksueelne rahavoog -583800-613800 24999700-1741640 5080953-353667
Investeeringu analüüsi tulemused NPV 8 155 379,92 kr IRR 33% PI 1,89 PB 1,03
Rahavoo struktuur ja arvutuskäik kinnisvara arendatakse ja renditakse Struktuuri elemendid 1. Potentsiaalne kogutulu 2. Kaod vakantsi ja rendi mittelaekumise tõttu (miinus) 3. Muud tulud (parkimistasu, reklaamipind) 4.Efektiivne e. tegelik kogutulu Arvutuskäik Aluseks tuleb võtta rendilepingu tingimused. Üldjuhul arvutatakse: max väljarenditav pind, m 2 1m 2 netorendimäär 12 Hinnatakse vakantsi ja kadude % ning see korrutatakse potentsiaalse kogutuluga. Vastavalt tegelikule laekumisele. p.1 p.2 + p.3
Rahavoo struktuur ja arvutuskäik 5. Tegevuskulud (näidatakse kõik omanikukulud välja arvatud amortisatsioon) Kommunaalteenused - küte - elekter - - vesi, kanalisatsioon prügivedu Teenused - koristus - parkimine - valve Muud kulud - juhtimiskulud - muud admin.kulud - remont ja hooldus Maksud ja maksed - maamaks - kindlustus Vastavalt tegelikele kuludele või kulude tase SNP 1m 2 kohta rendipind,m 2 12
Rahavoo struktuur ja arvutuskäik 6. Puhas tegevustulu p.4 p.5 7. Aastane laenumakse vastavalt laenutingimustele 8. Maksueelne rahavoog p.6 p.7 9. Laenu kustutus (pluss) vastavalt laenutingimustele 10. Amortisatsioon (miinus) vastavalt kehtestatud korrale 11. Maksustatav tulu p.8 + p.9 p.10 12. Tulumaksu % vastavalt kehtestatud korrale 13. Tulumaks p.11 p.12 14. Maksujärgne rahavoog p.8 p.13