Eksperthinnang: 96092009 MT Hinnatav objekt: Kinnistu registriosa nr 24875001 Aadress: Hindamise eesmärk: Eksperthinnangu tellija: Hindamiskuupäev: Väärtuse kuupäev: Kohal viibinud isikud: Turuväärtus: Ehitajate tee 29 Mustamäe linnaosa Tallinn Harjumaa Eksperthinnang on koostatud objekti turuväärtuse määramiseks tellija soovil. Tallinna Linnavaraamet 01.09.2009.a. 01.09.2009.a. Meelis Tammre, üürniku esindaja Meelis Pärn vastavalt arvutustele on hinnatava objekti turuväärtus väärtuse kuupäeval: 2 000 000 EEK (kaks miljonit Eesti krooni) Käesolev eksperthinnang on kehtiv eeldustel: tellija poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud; objekt ei ole koormatud Asjaõigusseaduse osades 4-8 toodud piiratud asjaõigustega. objekti võõrandamisel on müügiperiood kuni üks aasta. Meelis Tammre Siivi Ilves atestaat AKH 100605 hindaja Maa-ameti litsents 020 MA-mh AS Rime Kinnisvara Vahendus Rime Kinnisvara peakontor Tallinnas Tatari 64 10134 Tallinn Telefon: 683 7777 Faks: 683 7788 E-post: rime@rime.ee Koduleht: www.rime.ee Rime Kinnisvara Lääne-Eesti esindus Hommiku 4, II korrus 80010 Pärnu Telefon: 433 1117 Faks: 433 1119 E-post: rime@rime.ee Koduleht: www.rime.ee
I Hindamise eesmärk Käesolevas töös on leitud objekti turuväärtus*. Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta. II Eksperthinnangu koostamise alused Eesti Vabariigi seadusandlus; Rahvusvahelised hindamisstandardid IVS 1 4. Rahvusvaheline Varade Hindamisstandardite Komitee (International Valuation Standards. The International Assets Valuation Committee 1994). Tõlge EKHÜ 1997; Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu tüüpstandard EVS 875. EKHÜ Heade Tavade Koodeks. III Hindamise lähtematerjalid, esitatud dokumendid. Tellijaga sõlmitud kirjalik tellimusleping, Tellija poolt edastatud informatsioon; Objekti visuaalne ülevaatus 28.08.2009.a. Kinnistusregistri väljavõte 31.08.2009, Maa-ameti elektrooniline andmebaas. Ehitisregistri andmebaas. Hoone kasutusluba hindamishetke seisuga hindajale esitatud ei ole. Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole. IV Kinnistu andmed Hinnatav objekt Hoonestatud kinnistu Aadress Ehitajate tee 29 Tallinn Kinnistusjaoskond Harju Maakohtu Tallinna jaoskond Registriosa nr 24875001 Katastritunnus 78405:501:0199 Sihtotstarve Ärimaa Omanik Tallinna linn Koormatised Puuduvad. Hüpoteegid Puuduvad V Asukoht Tallinnas Mustamäe linnaosas Ehitajate tee ja Akadeemia tee vahelisel alal sisekvartalis, korterelamute vahel. Objekt on keskmisest raskemini leitav, paiknedes Ehitajate teelt eemal. Kaugus Tallinna südalinnast Ca 7 km
Piirkonna hoonestus Müra ja õhusaaste tase Turvalisus Parkimisvõimalused Infrastruktuur Lähim hoone Piirkond on hoonestatud valdavalt peale II Maailmasõda valminud korterelamutega ning üksikute ühiskondlike (Tallinna Tehnikaülikool) ning ärihoonetega. Keskmine, paikneb eemal liiklustihedast Ehitajate teest. Piirkonna arvestuses hea. Parkimisvõimalused hoone ees tänaval ning vajadusel ka sisehoovis. Piirkond on valdavalt elamispiirkond, olemas on vajalik infrastruktuur teede näol. Teedeühendus muude Tallinna piirkondadega on väga hea. Lähimad hooned on kivist korterelamud, paiknedes hinnatavast hoonest ca 20 m kaugusel. VI Objekti kirjeldus Pindala 827 m² Hinnatava kinnistu puhul on tegemist tasase reljeefiga L- kujulise kinnistuga, mis piirneb naaberkinnistutega ja elamurajoonisisese teega. Juurdepääs kinnistule nii Ehitajate tee kui Akadeemia tee poolt korruselamute vahelt. Hoonestus Haljastus Detailplaneering Kinnistu oluliseks osaks on väiksem kaupluse-, teenindus- ja laohoone. Kinnistu on ümbritsetud tellistest piirdega (müüriga). Puudub. Puudub. Hoone üldandmed ja kirjeldus Andmed hoone suuruse kohta põhinevad tellija esindaja esitatud andmetel ning üürilepingul. Ehitisregistris ei ole hoone andmed leitavad. Suletud netopind 320,5 m² Energiakasutusklass Ruumilahendus Vundament Teadmata Hoones asub kaks eraldi sissepääsuga kaubandus-teeninduspinda. Hoone eest vaadates paremale poolele jääb pagaritoodetega tegeleva ettevõtte kasutuses olev pind, kus asub müügisaal, kontoriruum, tualett, kööginurk, laoruum ning koridor. Vasakpoolsesse ossa jääb riietekauplus, mille kasutuses on üks suurem müügisaal, laoruum ning abiruumid. Peasissepääs on klientidele Akadeemia tee poolsest küljest. Sissepääs kauba vastuvõtmiseks hoovi poolt. Hoone on ühest küljest kokku ehitatud naaberkinnistul asuva silikaattellistest alajaama hoonega. Betoon
Välisseinad Siseseinad Välisviimistlus Katusekattematerjal Aknad Uksed Hoone põhi-konstruktsioonide ehitus tehniline seisukord ja remondivajadus Siseviimistluse seisukord ja remondivajadus. Tellis, väikeplokk Tellis, väikeplokk Krohv, värv Kummibituumenkate 2 x klaasiga PVC-alumiiniumraamis. 2 x klaasiga metallraamis Osaliselt klaasitud metalluksed, metalluksed, siseuksed puituksed. Põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi teostatud ei ole. Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid korras. Olulisi vajumeid, niiskuskahjustusi või deformatsioone ülevaatuse ajal ei tuvastatud. Teostatud remonttööde kohta andmed puuduvad. Hoone üldseisukorras võib lugeda rahuldavaks, perspektiivis vajab hoone kindlasti renoveerimist. Põrandatel on kiviplaat, PVC-kate, vaipkate, betoon. Seinad on viimistletud värviga. Laed on valdavalt värvitud, osaliselt ripplaed. Hoone siseviimistlus on kasutusotstarvet arvestades heas/rahuldavas seisukorras. Juhul kui ruumide kasutusotstarvet soovitakse muuta, võib kaasneda remondivajadus. VII Tehnovõrgud Andmed põhinevad üürniku esindaja ütlustel, kehtivaid liitumislepinguid hindajale esitatud ei ole. Veevarustus Tsentraalne Kanalisatsioon Tsentraalne Elektrivarustus 220V/380V Gaasivarustus Puudub Küttesüsteem Tsentraalne Ventilatsioon Loomulik ventilatsioon, sundventilatsioon Muud süsteemid Tuletõrje- ja valvesignalisatsioon VIII Turuanalüüs Vara parima kasutusena näeme olemasolevat kasutust. Perspektiivis võiks tulla kõne alla ka detailplaneeringu koostamine ning korruselamu rajamine. Eesti majandus pöördus varasemalt kiirelt tõusult 2008.a. II kv langusesse. Tänaseks on selge, et maailma majanduse ja rahaturgude arengute taustal tuleb ka Eestil üle elada suhteliselt pikk madalseis. Ühelt poolt muudab olukorra keeruliseks tarbimise ja nõudluse vähenemine meie peamistel eksportturgudel ning teisalt kitsad olud ning usalduse puudumine rahaturgudel. Kuigi on otsustatud kärpida 2009.a. eelarvet ning piirata avaliku sektori kulutusi, samuti on erasektor astunud aktiivselt samme majanduslangusega kohanemiseks, siis ei piisa sellest majandussurutisest kiireks väljatulemiseks, kuna palju sõltub sellest, kuidas kulgevad arengud mujal maailmas. 2008.a majanduskasv (SKT kasv) on erinevate spetsialistide hinnagul ca -3,5% ning 2009.a. -5,5-9%. 2010 aastaks ennustatakse üldjuhul languse peatumist ning marginaalset majanduskasvu 1-2%, kuid halvema stsenaariumi kohaselt võib majanduslangus jätkuda ka 2010 aastal. Muutused tööjõuturul Eestis avaldusid selgelt 2008.a. IV kvartalis, mil töötuse määr hakkas tasapisi kasvama. Töötuse kasv on saanud suurema hoo 2009.a. alguses ning ilmselt jätkab samas joones tipnedes 2009.a. IV kvartalis. Kuna töötuse määr suureneb, elanike sissetulekud ja vara sh kinnisvara väärtused vähenevad, siis on vähenenud sisetarbimisest juhitud inflatsioonimäär (Eesti Panga prognoosi kohaselt 2009.a. kuni 2%). Seetõttu on tõenäoline, et nominaalsest langusest hoolimata jääb elanike reaalsissetulek siiski positiivse kasvuga. Eesti eesmärk on jätkuvalt euro kasutuselevõtt, mis mõjub positiivselt siinsele investeerimiskliimale ning koos stabiilse maksupoliitikaga peaks aitama kaasa nii välisinvesteeringute tegemisele Eestisse kui ka Eesti oma investorite panustamisele siinsesse majandusse. Kinnisvara müük Eestis langes 2008 aasta III-IV kvartalis viie aasta madalamale tasemele ning 2009 aasta I kvartalis veelgi. Kinnisvaramüügi languse taga on karmimad laenutingimused ning langenud
tarbijausaldus. 2009 aasta I kvartalis sooritati 5400 ostu-müügitehingut koguväärtusega 4,7 miljardit krooni, teatab Statistikaamet. Alates 1997. aastast, kui Statistikaamet kinnisvaraturgu jälgib, pole tehingute arv kvartalis alla 6000 langenud. Eelmise aasta I kvartaliga võrreldes vähenes tehingute koguarv 39% ja koguväärtus poole võrra. Aastaga vähenes kõige enam korterite ostu-müügitehingute arv ja väärtus (vastavalt 50% ja 65%). Eelmise kvartaliga võrreldes vähenes nii tehingute koguarv kui ka -väärtus neljandiku. Ostu-müügitehingu keskmine väärtus oli I kvartalis 864 100 krooni, mis eelmise kvartaliga võrreldes oluliselt ei muutunud. Samas vähenes kõige enam ehk ligi neljandiku korteritehingute keskmine väärtus. Eelmise aasta I kvartaliga võrreldes vähenes tehingu keskmine väärtus ligi viiendiku. Kõigist ostu-müügitehingutest hõlmasid I kvartalis korteritehingud ligi poole, hoonestamata kinnistud ligi kolmandiku, eluhooned 11% ja mitteeluhooned 8%. Üle poole korterite ostumüügitehingutest sõlmiti Tallinna ja Harjumaa objektidega. Nende tehingute väärtus hõlmas korteritehingute koguväärtusest kolm neljandikku. Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingute trenda, I kvartal 1999 I kvartal 2009 a Trend on sesoonsusest ja juhuslikest häiritustest puhastatud aegrida, mis näitab aegrea arengusuunda ja -kiirust. Viimase kümne aasta jooksul on Tallinna linnaruum muutunud atraktiivsemaks tänu nii paljude uusehitiste (pangad, kaubanduskeskused, büroohooned, korterelamud, vabaaja keskused, spordirajatised ja kultuuriobjektid) rajamisele, muuhulgas Tallinna city väljaarendamisele kui vanade majade korrastamisele, renoveerimisele. Märkimisväärselt on linna ilmet positiivses suunas muutnud ja elanike liikumist ning ligipääsu parandanud ka infrastruktuuride korrastamine ja juurde ehitamine. Tippasukohad käesoleval ajal Kontoripinnad: Viru keskuse naabrus Stockmanni kaubamaja piirkond Sadama piirkond (Rothermanni kvartal) Kaubanduspinnad: Viru keskus ja selle naabrus Stockmanni kaubamaja piirkond Sadama piirkond (Rothermanni kvartal) vanalinna tiheda jalakäijatevooga tänavate esimese korruse kaubanduspinnad Vakantsuse tõus, üürihindade langus ja piiratud nõudlus iseloomustab kinnisvaraturgu terves Eestis. Kinnisvaraturg on vabalangemises ja olukord turul muutub iga päevaga. Büroo- ja kaubanduspindade turgu ilmestas seni jätkuv nõudlus uute kaasaegsete pindade järele, kuid majandust tabanud langusfaas on tekitanud käesoleva aasta kevadest tuntava ülepakkumise äripindade turul, tuues kaasa suure hinnalanguse. Varasem omanike keskne turg on pöördunud selgelt üürnike turuks. Järjest hoolikamalt valitakse pinnad vastavalt oma vajadustele. Olemasolevates uutes ja väga heas asukohas hoonetes on vakantsus endiselt väike, samal ajal on suur pakkumine vanemates hoonetes ning äärelinna uuutes hoonetes. Äärelinna ja kesklinna äärealadele rajatud või rajatavate uute äri- ja büroohoonete valmimine ja kinnisvaraturu langus on toonud kaasa olukorra, kus pakkumine ületab oluliselt nõudlust ning mitmed uued büroohooned on silmitsi suure vakantsusega. Arendajad on sunnitud tulema üürnikele poolele teele vastu, rakendades loovaid lahendusi uute huviliste ligimeelitamiseks ja pakkudes senisest paindlikumaid tingimusi olemasolevate üürnike huvi säilitamiseks. Oluliseks saavad parkimisvõimalused ja muud
lisaväärtused. Kui seni rajatud südalinna uute büroohoonete puhul leidsid paljud pinnad üürniku ilma avaliku pakkumiseta, olemasolevate üürnike laienemissoovide või juba eelnevalt ootel olnud klientide näol, siis praeguseks on ka see trend muutunud ning pigem on sooviks üüripinna vähendamine. Bürooruumide ja kaubanduspindade turul on märgata sarnast trendi - üürnikud koonduvad suurematesse hoonetesse, olles seega aktiivse tegevuse keskmes. Mitmed ettevõtted otsivad võimalusi vähendada pinda ja kulusid, vähenenud müügimahtude taustal ollakse sunnitud koondama töötajaid, millega väheneb pinnavajadus veelgi. Vakantsusmäär võib tõusta sel aastal oluliselt, mis omakorda vähendab üürimäärasid ja loob paindlikumad võimalused üürnikele just B-klassi pindade segmendis. Ainsad arendused, mis suudavad hoida stabiilset üürimäära ja üldisest madalamat vakantsust, on A-klassi bürood. Kasutades ära langevaid üürihindu ja suurt pakkumist uutele kvaliteetsetele büroopindadele, kolivad mitmed ettevõtted C-klassi pindadelt uutele kaasaegsetele pindadele, hoides sellega kulud samal tasemel ja tihti isegi neid vähendades. Hinnatav objekt asub piirkonnas, mille näol on tegemist valdavalt elamute piirkonnaga, mis on hinnatud eelkõige roheluse suhtelise läheduse poolest, samuti on ühendus muude linnaosadega väga hea. Suurem osa tööstusobjektidest jääb linnaosa kaugemasse, Mäepealse piirkonda. Olemas on korralik teedevõrk ja tsentraalsed kommunikatsioonid. Äripiirkonnana on eelkõige tegemist lokaalse tähtsusega asukohaga, kus paiknevadki väiksemad ja valdavalt ümberkaudsele elanikkonnale teenuseid-kaupu pakkuvad ärihoone ja ettevõtted. Vabu eraldiseisvaid äri- või tootmismaa krunte on hinnatavas piirkonnas pakkumisel valdavalt Kadaka tee ääres, samuti puudub pakkumine arvestatavate hoonekomplekside müügiks, üksikute müügiks pakutavate väiksemate hoonestatud kinnistute müüjate hinnasoov ületab üldjuhul ostjate arusaama konkreetse objekti väärtusest. AS Rime Kinnisvara hinnangul on kinnisvaraturul hinnad jätkuvalt languses, pikeneb eluaseme müügiperiood, kuid tehingumahtude olulist langust võrreldes 2008 aasta detsembrikuuga ja 2009 aasta I kvartaliga ei ole oodata. Põhiline hinnalangus jääb 2008 neljandasse kvartalisse ja 2009 aasta esimesse poolaastasse. Laenuvõimelisi kliente jääb siiski järjest vähemaks ning uusi arendusprojekte arendajate poolt pikalt kaalumata enam ette ei võeta ning üritatakse realiseerida olemasolevaid. Kindlasti näeb ka edaspidi mõningast pakkumishindade langemist sõltuvalt varadest, kuna paljud korterid ja eramud on ostjate jaoks endiselt liiga kõrgete hindadega. Peamiseks probleemiks on olemasoleva vara raskendatud müük soovitud hinnaga, kõrged laenuintressid ja laenu saamine. Kindlasti ei ole oma madalaimat hinda saavutanud halva ehituskvaliteedi, olematu infrastruktuuri ja poolikute kommunikatsioonidega põllupealsed arenduspiirkonnad. Keskkonna, ehituskvaliteedi ja asukoha poolest kvaliteetsemate elukohtade puhul hinnad stabiliseeruvad, kuid madalama kvaliteediga kinnisvara hinnad langevad veelgi. IX Hindamine. Käesolevas eksperthinnangus on objekti turuväärtuse leidmiseks kasutatud rahvusvahelistele hindamisstandarditele IVS 1-4 ja Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 vastavat Diskonteeritud rahavoogude meetodit (Discounted Cash Flow Method) ja Turutehingute võrdluse meetodit (Sales Comparison Method). Diskonteeritud rahavoogude meetod Hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel toimub kinnisvara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul laekuvate rahavoogude praeguse väärtuse kindlaksmääramises ning see arvutatakse alljärgneva valemi alusel: CF 1 CF 2 CF n CF müük V = -------- + ---------- +... + --------- + ----------- = (1 + i) (1 + i) 2 (1 + i) n (1 + i) n n CF t CF müük = Σ ---------- + --------- t=1 (1 + i) t (1 + i) n
kus CF 1... CF n - puhas tegevustulu/maksueelne rahavoog aastas ; CF müük - rahavoog kinnisvara müügist e. müügitulu; i - diskontomäär (kogukapitali rentaablus/omakapitali rentaablus). Diskonteeritud rahavoogude meetodit kasutatakse turuväärtuse, investeeringu väärtuse, jätkuva tegevuse väärtuse, ettevõtte jm. väärtuste hindamisel. Potentsiaalne kogutulu PKT (potential gross income). Hinnatavat objekti koormab üks üürileping, tähtajaga 1.10.2009.a.. Üüritava pinna suurus on 320,5 m² ning üürimääraks 80,54 EEK/m². Hindaja hinnangul on kinnisvaraturu hetkeseisu ning hoone seisukorda arvestades tegemist veidi turutasemest kõrgema hinnatasemega ning arvestades üürilepingu kohest lõppemist kohandame veidi üürimäära. Hindaja hinnangul on hoone võimalik turutasemel üürimäär ca 70 EEK/ m². Aastaseks potentsiaalseks kogutuluks (PKT) saame seega: 320,5 m² x 70 EEK x 12 = 269 220 EEK. Hoone aastaseks vakantsiks arvestame keskmiselt 10%. Vakantsusmäär arvestab nii võimalike vakantsete pindade osakaalu hoonetes, tulenevalt turusituatsioonist ja rentnike voolavusest, kui ka üürisummade mitteõigeaegsest laekumisest tingitud kahjumeid. Tänapäeval sõlmitavate üürilepingute puhul kannavad üürnikud ka kõik kommunaalkulud, omanikule jäävad vaid hoone jooksvad korrashoidmise kulud, mis ei ole põhjustatud üürnike tegevusest ja ei kuulu üürnike kanda. Kuna tegemist on rahuldavas seisukorras hoonega, millega võivad prognoosiperioodil kaasneda ka suuremad remondikulutused, seega arvestame aastaseks omanikupoolseks kuluks ca 7 EEK/ üldpinna m²/kuus. Aastaseks kuluks saame seega: 320,5 m² x 7 EEK x 12= 26 922 EEK. Kuigi enamus tänapäeval sõlmitavatest üürilepingutest võimaldavad üürihinna iga-aastast korrektuuri, arvestades kas Tarbijahinnaindeksi kasvuga või inflatsiooniga, on turuolukorra muutus oluliselt langetanud üürihindu. Tähtajatu lepinguga üürnikel on võimalus seeläbi saada olulist hinnavõitu üürihindade üle läbirääkides. Tähtajaliste lepingute puhul on lepingute muutmine keerulisem. Kuivõrd majanduse olukord on oluliselt muutunud ning üürihindade tase langenud, siis üürihinna tõusuga me prognoosiperioodil ei arvesta. Kuna hetkel on ka muude kaupade ja teenuste hindade tõus üldjoontes peatunud ning on oodata hindade võimalikku alanemist, siis kõrvalkulude arvutamisel lähtume samuti väiksemast kulude muutusest, ca 2% (varasema 5% asemel). Olenemata hindade üldisest alanemisest arvestame siiski väikese kulude tõusuga seoses hoone üldise kulumise jms-ga. Arvutuse teeme viie aasta rahavooanalüüsi põhjal. Tehes arvutusi kinnisvara turuväärtuse hindamiseks NOI s.o. puhta tegevustulu alusel, siis ka seesmine tulumäär peab olema arvutatud NOI tasemel. Tulemus on kogukapitali seesmine rentaablus e. tulumäär. Kui viimaste aastate tulumäärad on olnud büroopindade puhul südalinnas ja vanalinnas valdavalt vahemikus 6,5-8% suurusjärgus ning äärelinnas mõned protsendid kõrgemad, siis 2008 aasta kinnisvaraturgu tabanud languses ning finantseerimisvõimaluste piiratuse ning tingimuste olulise karmistumise tõttu on oluliselt tõusnud ka investorite oodatavad tulumäärad. Puhtalt tootmisotstarbeliste hoonete puhul oodatakse üldjuhul pisut kõrgemat tootlust kui südalinnas asuvate büroohoonete puhul. Hinnatava objekti puhul on tegemist elamispiirkonnaga ning rahuldavas seisukorras hoonega, mistõttu hoone kasutusvõimalused on piiratud Samuti on pankade laenumarginaalid ning sellest tulenevalt ka investorite oodatavad tulumäärad viimase aasta jooksul tõusnud, seda tulenevalt üldisest maailmamajanduse langusest ning probleemidest raha kättesaadavusega. Mida atraktiivsemas asukohas ja riskivabam objekt on, seda madalam on üldjuhul kapitalisatsioonimäär (kesklinna büroohoonetel hetkel 9-11%, lao-tootmishoonetel 12-15%, linnast kaugemal asuvatel tööstusobjektidel üle selle). Mida pikem on prognoosiperiood, seda suuremad on riskid ja seda kõrgemat diskontomäära kasutatakse. Diskontomäära leidmisel tuleb analüüsida kasumit tootvate sarnaste kinnisvaraobjektide aastast puhastulu ja müügihindu ning investorite üldisi tulunorme. Diskontomäär võtab arvesse investeeringu
kindluse, riskifaktori, likviidsuse ja juhtimise kulud. Diskontomäär erineb kapitalisatsioonimäärast investori tegevustulu ja väärtuse kasvumäära võrra. Halvenenud majandus- ja turuolukorra tõttu on viimasel poolaastal tootluse määrad ca 2-3% tõusnud. Hindaja leiab, et antud hoone puhul on tegemist turu keskmist taset arvestades keskmise riskiga investeeringuga potentsiaalse investori jaoks võrreldes muude pakutavate objektidega ning Diskontomääraks oleme antud juhul sellest lähtuvalt valinud 12%, mis peaks lähtuma investori poolsest tulunormist. Kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära erinevus. Kapitalisatsioonimäär seob jooksvat tulu ja väärtust. Diskontomääras kasutatav tulumäär sisaldab kapitalisatsioonimäärale täiendavalt veel lisa, mis arvestab tulude ja väärtuse muutust. Juhul kui rahavoo perioodi jooksul tulud ja väärtus tõuseb, siis on valem selline: Disk.määr = Kap.määr + aastane kasv (%). Kui tulud ja väärtus vähenevad, siis on märk vastupidine. Ehk tulude ja väärtuse kasvades on disk.määr kap.määrast alati suurem. Diskonteeritud rahavoogude meetodis prognoosiperioodi lõpus leitava turuväärtuse leidmisel kasutatav kapitalisatsioonimäär erineb pisut Kapitaliseeritud tulude meetodis kasutatavast kapitalisatsioonimäärast. Diskonteeritud rahavoogude meetodis kasutatav kapitalisatsioonimäär on üldjuhul (kuigi mitte tingimata) veidi kõrgem kui Kapitaliseeritud tulude meetodis kasutatav, ja peaks peegeldama endas nii vara majandusliku eluea vähenemist prognoosiperioodil kui riski prognoosiperioodi lõpuaasta puhta tegevustulu (NOI) määramisel (mille põhjal siis määratakse vara võimalik turuväärtus prognoosiperioodi lõppedes). Kinnisvara arengutrende analüüsides on tõenäoline, et prognoosiperioodi lõpus on kapitalisatsioonimäär analoogsete äripindade sektoris tänasega võrreldes samas suurusjärgus (viie aasta perspektiivis on tõenäoline, et lähimal paaril aastal toimub mõningane tootluse määrade tõus ning seejärel uus langus). Arvestades eeltoodut oleme hinnatava objekti kapitalisatsioonimääraks valinud 11%. Prognoosiperioodi lõpu jääkväärtuse diskonteerimisel kasutame diskontomäärana sama, millega diskonteerime ka renditulusid s.o. 12%. Üüritulu tõusu/ languse määr 0,0% Kulude tõusu määr 2,0% Diskontomäär 12,0% Kapitalisatsioonimäär 11,0% Müügikulu 3,0% Vakants 10,0% Tegevuskulud EEK/m² 7 Üldpind 320,5 Aasta 1 2 3 4 5 6 Potentsiaalne kogutulu Vakants Tegelik kogutulu Tegevuskulud kokku Puhas tegevustulu (NOI) Diskonteeritud tegevuse puhastulu Diskonteeritud tulu kokku Turuväärtus perioodi lõpus Müügikulud Puhas müügitulu Diskonteeritud müügitulu Kinnistu turuväärtus 269 220 269 220 269 220 269 220 269 220 269 220 26 922 26 922 26 922 26 922 26 922 26 922 242 298 242 298 242 298 242 298 242 298 242 298 26 922 27 460 28 010 28 570 29 141 29 724 215 376 214 838 214 288 213 728 213 157 212 574 192 300 171 267 152 526 135 828 120 951 772 872 1 932 490 57 975 1 874 516 1 063 651 1 836 523 Arvestades siintoodud tabelis saadud tulemust, saame hinnatava objekti turuväärtuseks kasutades Diskonteeritud rahavoogude meetodit ca 1 840 000 EEK.
Hindamine võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus on objekti turuväärtuse leidmiseks kasutatud rahvusvahelistele hindamisstandarditele IVS 1-4 vastavat Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 vastavat Turutehingute võrdluse meetodit (Sales Comparison Method). Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel ning korrigeerides andmeid parandusteguritega. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetod on objektide turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse. Võrreldavate müügipakkumistena saame hindamishetkel välja tuua järgmised pakkumised (allikas www.city24.ee, www.kv.ee) Asukoht Krunt m ² Hoone Pakkum ishind Seisukord m ² 1 m ² hind Renoveeritud 2005a Kommunaalid 3000eek/kuu, olemas väga soodne Vilde tee 131 806 300 hüpotek 1,7mln. Sees rentnik kes maksab renti 24 000 eek, antud momendil hoone firma bilansil, olemas sampo panga poolt hüpoteek, 4 350 000 14 500 igakuine makse 16000eek Müüa tegutsev kaubanduskeskus. Asub Mustamäe linnaosa sisekvartalis, mis piirneb Tammsaare tee, Mustamäe tee, Vilde tee ja Tammsaare Sõpruse pst-ga. Ümbruses on peamiselt korterelamud. tee 93 1475 635,7 Kaubanduskeskusele kuulub 635,7 m2 (suletud netopind) suurune 5 900 000 9 281 Mustamäe hoone osa. Ruumilahendus on järgmine: kaubanduspind (~ 500 m2) koos lao- ja olmeruumidega ning lihatsehh koos külmkambrite, lao- ja olmeruumidega. Pind on peaaegu 100% kaetud üürilepinguga. Roo tn Põhja- Tallinn Pärnu mnt 323 Nõmme Sõle tn 81 Põhja-tallinn Müüa äripind Põhja-Tallinnas. Üks tööstushoone ja kaks kuuri 54m ja 1810 773 46m2. Äripind sobib autode hoolduseks. On asfalteeritud parkla. 7 000 000 9 056 Estakaad olemas! Müüa Pärnu mnt ääres valgusküllane büroo ja kaubandushoone. Hoone valmis sügisel 2006 aastal. 941 642 I korrus 315 m2, s.h.: müügisaal - 73 m2, ladu - 160 m2, kontor - 20 m2, 8 750 000 13 629 abiruumid II korrus 327 m2: avatud büroopind, 3 eraldi tuba, köök, rõdu. Müüa väga heas asukohas ja seisukorras ärihoone koos kinnistuga. Hoone esimesel korrusel on kaubanduspind, ladu, köök ja külmkambrid. 1255 786,8 Teisel korrusel on toitlustuspind,kus hetkel tegutseb restoran ning 17 000 000 21 607 bürooruumid. Hoones on elektriküte, mis on võimalik asendada (ühendada) kaugküttega. Hoone kõrgus on 7,3 m ja pikkus 30 m. Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavates piirkondades müüdud analoogsed objektid, mis sarnanevad hinnatavale objektile oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest.
Võrdlustabel Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 Aadress Ehitajate tee 29 Mustamäe Ümera tn Lasnamäe Nõmme tee Kristiine Nõmme tee Kristiine Müügihind (EEK) 3000000 3000000 14000000 Hoone üldpind 514 571,9 1074,4 m² hind (EEK) 5837 5246 13031 Tehingu aeg 05.2009 04.2009 07.2008 Kohandus (%) -5,00% -10,00% -40,00% Ajaldatud hind 5545 4721 7818 Asukoha võrdlus Kohandus (%) 10,00% -10,00% -10,00% Krunt 827 840 828 1351 Võrdlus Sama Sama Suurem Kohandus (%) 0,00% 0,00% -5,00% Hoone pind 320,5 514 571,9 1074,4 Võrdlus Suurem, m² hind madalam Suurem, m² hind madalam Suurem, m² hind madalam Kohandus (%) 20,00% 20,00% 35,00% Seisukord Ehitajate tee ja Akadeemia tee vahelisel alal sisekvartalis Rahuldavas seisukorras, kaubandus-teeninduspind Halvem, Lasnamäe lõpus vähemkäidavas kohas paneelelamute vahel Rahuldavas seisukorras kauplusehoone, vajab kaasajastamist Parem, asub Nõmme tee ja Tammsaare tee ristumiskoha läheduses Audentese kooli kõrval Restoranihoone, heas seisukorras Parem, Nõmme tee ja Tedre tn ristmikul, käidavas kohas koolide kõrval Heas korras tegutsev kauplus, renoveeritud 2006.a. Võrdlus Sama Parem Parem Kohandus (%) 0,00% -10,00% -20,00% Omandivorm Kinnistu Kinnistu Kinnistu, kuid reaalselt osa hoonest Kinnistu Võrdlus Sama Halvem Sama Kohandus (%) 0,00% 5,00% 0,00% Tehnovõrgud Olemas Olemas Olemas Olemas Võrdlus Sama Sama Sama Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Sum m aarne kohandus 30,00% 5,00% 0,00% Absoluutkohandus 35,00% 55,00% 110,00% Kohandatud hind (EEK) 6655 7208 4957 7818 Kaalud 0,5 0,3 0,2 Korrutades võrdlustabelis saadud tulemuse hinnatava objekti üldpinnaga, saame objekti turuväärtuseks võrdlusmeetodil: 320,5 m² x 6655 EEK = 2 132 927 ~ 2 130 000 EEK Kahe meetodi kaalutud keskmisena saame hinnatava kinnistu turuväärtuseks: 1 840 000 x 0,5 + 2 130 000 x 0,5 = 1 985 000 ~ 2 000 000 EEK X Hindamistulemus Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on AS Rime Kinnisvara Vahendus hinnangul kinnistu registriosa nr 24875001 aadressil Ehitajate tee 29 Mustamäe linnaosa Tallinn Harjumaa turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 01.09.2009.a: 2 000 000 EEK (kaks miljonit Eesti krooni) Arvestades objekti asukohta, seisukorda ja suurust, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/-
10%. Samas pole välistatud, et erihuvidest lähtuv ostja võib maksta hinnatava objekti eest kõrgemat hinda kui on leitud turuväärtus. *Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete ega võimaliku saastatuse olemasolu kohta hinnataval objektil. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et eelpool nimetatud saastatust objektil ei ole. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hinnatav objekt või selle läheduses asuv maa on saastatud, võib see vähendada hindamisaktis esitatud väärtust. *Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. *Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. *Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Käesolevas eksperthinnang toodud andmed on hindaja poolt esitatud tõeselt ning hindamistulemus on leitud osapoolte ja kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hindaja ja kinnisvarabüroo kohustuvad tagama tellija ja/või omaniku poolt esitatud informatsiooni ja dokumentide konfidentsiaalsuse, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Käesolev eksperthinnang on koostatud 11 leheküljel ja 2 lisal. Lisa 1: Vaated objektist. Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõte.