από Έκθεση Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας του ακινήτου από τον Πιστοποιημένο Ορκωτό Εκτιμητή είναι νόμιμα αιτιολογημένη, καθόσον

Transcript

1 ΕΛΕΓΚΤΙΚΟ ΣΥΝΕΔΡΙΟ ΚΛΙΜΑΚΙΟ ΠΡΟΛΗΠΤΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΔΑΠΑΝΩΝ ΣΤΟ VII ΤΜΗΜΑ ΠΡΑΞΗ Απευθείας αγορά ακινήτου Περίληψη Η από Έκθεση Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας του ακινήτου από τον Πιστοποιημένο Ορκωτό Εκτιμητή είναι νόμιμα αιτιολογημένη, καθόσον περιλαμβάνει, κατά τα ανωτέρω, διαφορετικές, συνδυαστικά εφαρμοζόμενες μεθόδους εκτίμησης της αγοραίας αξίας του, με αναλυτικά επιμέρους στοιχεία και αναφορές εντός του ισχύοντος πλαισίου προγραμματικών και οικονομικών συνθηκών κτηματαγοράς. Επιπλέον, η πιστοποιημένη εκτίμηση της αξίας (2.785 ευρώ/τ.μ.) είναι κατά πολύ χαμηλότερη από την απόφαση προσδιορισμού οριστικής τιμής μονάδας αποζημίωσης για απαλλοτρίωση λόγω ρυμοτομίας που είχε ορισθεί σε ευρώ/ τ.μ. με την /2013 απόφαση του Εφετείου Α. Ως εκ τούτου, ο Δήμος Α αιτιολογημένα ενέκρινε την απευθείας αγορά του ακινήτου, σταθμίζοντας τόσο την αντικειμενική αξία του στο ,28 ευρώ (ήτοι 1.770,59 ανά τ.μ.) και την από πιστοποιημένο εκτιμητή αξία του στα ευρώ (ήτοι ευρώ ανά τ.μ.) όσο και τη δικαστικώς ορισθείσα τιμή μονάδας αποζημίωσης για αυτό ανερχόμενη στα ευρώ (ήτοι ευρώ ανά τ.μ.) και συνεκτιμώντας ότι η αξία αυτή συναρτάται με το γεγονός ότι το ακίνητο είναι το μόνο κατάλληλο προς αγορά στη συγκεκριμένη περιοχή για την εξυπηρέτηση των παιδιών του γειτονικού δημοτικού παιδικού σταθμού. Συνεπώς στοιχειοθέτησε επαρκώς

2 2 τον συμφέροντα χαρακτήρα του τελικώς επιτευχθέντος τιμήματος. Κατ ακολουθίαν των ανωτέρω, η εντελλόμενη δαπάνη είναι νόμιμη, επομένως, τα υπό κρίση χρηματικά εντάλματα πληρωμής θα μπορούσαν να θεωρηθούν, εάν δεν είχε λήξει το οικονομικό έτος 2018, τις πιστώσεις του οποίου αυτά βαρύνουν. Δείτε το πλήρες κείμενο ΕΛΕΓΚΤΙΚΟ ΣΥΝΕΔΡΙΟ ΚΛΙΜΑΚΙΟ ΠΡΟΛΗΠΤΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΔΑΠΑΝΩΝ ΣΤΟ VII ΤΜΗΜΑ ΠΡΑΞΗ Αποτελούμενο από την Πρόεδρό του Ελένη Λυκεσά, Σύμβουλο και τους Ευθύμιο Καρβέλη, Πάρεδρο και, κωλυομένων των λοιπών Παρέδρων, Αθανασία - Μυροφόρα Σιδηροπούλου (εισηγήτρια), Εισηγήτρια. Γραμματέας: Ιωάννης Αθανασόπουλος, υπάλληλος του Ελεγκτικού Συνεδρίου. Συνήλθε στις 11 Φεβρουαρίου 2019, για να αποφανθεί αν πρέπει να θεωρηθούν τα 742 και 744, οικονομικού έτους 2018, χρηματικά εντάλματα πληρωμής του Δήμου Α. Σκέφθηκε σύμφωνα με το νόμο 1. Με την από έκθεση της Επιτρόπου του Ελεγκτικού Συνεδρίου στο Δήμο Α ζητείται να αρθεί η διαφωνία που ανέκυψε μεταξύ αυτής, βάσει της / πράξης επιστροφής, και του Δήμου Α ( / έγγραφο επανυποβολής) για τη θεώρηση των ανωτέρω χρηματικών ενταλμάτων, συνολικού ποσού ,00 ευρώ, που αφορούν στην εξόφληση της πρώτης δόσης του τιμήματος για την αγορά ακινήτου. Κατά την Επίτροπο, η εντελλόμενη δαπάνη είναι μη νόμιμη, διότι α) κατά παράβαση των αρχών της οικονομικότητας και αποδοτικότητας ο Δήμος αποφάσισε την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου με

3 3 μοναδική αιτιολογία την εγγύτητά του σε δημοτικό παιδικό σταθμό και β) η Έκθεση Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας του ακινήτου, βάσει της οποίας εκδόθηκε η απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου περί έγκρισης της απευθείας αγοράς του, είναι αναιτιολόγητη, δεδομένου ότι το αναφερόμενο σε αυτή ποσό των ευρώ εξήχθη αποκλειστικά από συγκριτικά στοιχεία της τοπικής κτηματαγοράς βάσει σχετικών αγγελιών, χωρίς αναφορά αντίστοιχου συμβολαίου αγοραπωλησίας και χωρίς να ληφθεί υπόψη ότι το ακίνητο είναι υποθηκευμένο. Συναφώς, δεν αιτιολογείται επαρκώς η εκτίμηση της ως άνω αγοραίας αξίας του ακινήτου σε ευρώ, παρότι η αντικειμενική αξία του ανέρχεται στο ποσό του ,28 ευρώ. 2.Α. Ο ν. 3463/2006 «Κύρωση του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων» (Α 114) ορίζει στο άρθρο 191 παρ. 1, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 20 παρ. 12 του ν. 3731/2008 (Α 263), ότι «1. Οι διατάξεις του άρθρου 186 εφαρμόζονται αναλόγως για την αγορά ιδιωτικών ακινήτων εκ μέρους των Δήμων Ειδικά στην περίπτωση αγοράς ακινήτου, όπου σύμφωνα με την παράγραφο 6 του άρθρου 186 του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων απαιτείται η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών ως προϋπόθεση για την κατάρτιση της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας, το Δημοτικό Συμβούλιο μπορεί να κρίνει ότι το ακίνητο αυτό είναι το μόνο κατάλληλο για την εκπλήρωση δημοτικού σκοπού και να αποφασίσει την απευθείας αγορά» και στο άρθρο το οποίο κατά τα ανωτέρω εφαρμόζεται αναλόγως για την αγορά ακινήτων - ότι «1. 3. Η εκποίηση γίνεται με δημοπρασία Για την κατάρτιση σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτων εφόσον συμβάλλεται Δήμος απαιτείται εκτίμηση της αγοραίας αξίας, η οποία γίνεται από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών, στην περίπτωση που η αξία αυτή υπερβαίνει το χρηματικό όριο που καθορίζεται κάθε φορά από τις ισχύουσες διατάξεις».τέλος, με το άρθρο 23 παρ. 2 του ν. 2873/2000 (Α 285) προστέθηκε εδάφιο στην περίπτ. α της παρ. 12 του άρθρου 31 του ν. 2579/1998 ως εξής: «Για τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης α και β

4 4 βαθμίδας δεν απαιτείται έκθεση εκτίμησης του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών όταν η αξία των μεταβιβαζόμενων ακινήτων δεν υπερβαίνει τα είκοσι εκατομμύρια ( ) δραχμές». Β. Κατά τις προεκτιθέμενες διατάξεις για την αγορά ιδιωτικών ακινήτων εκ μέρους των Δήμων απαιτείται, κατά κανόνα, η διενέργεια δημοπρασίας. Κατ εξαίρεση όταν πρόκειται για αγορά ακινήτου στην οποία, ως προϋπόθεση για την κατάρτιση της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας, απαιτείται η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών, όταν πρόκειται δηλαδή για αγορά ακινήτου αξίας άνω των ευρώ, το Δημοτικό Συμβούλιο μπορεί να κρίνει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο είναι το μόνο κατάλληλο για την εκπλήρωση του δημοτικού σκοπού για τον οποίο προορίζεται και να αποφασίσει την απευθείας αγορά του. Η εν λόγω απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, ενόψει της εισαγόμενης παρέκκλισης από τον κανόνα διενέργειας δημοπρασίας και προς παροχή εγγυήσεων για τη διαφάνεια της διαδικασίας και τη διασφάλιση των οικονομικών συμφερόντων του Δήμου, πρέπει να είναι ειδικά αιτιολογημένη και δη να προσδιορίζει τους λόγους, για τους οποίους το προς αγορά ακίνητο κρίνεται ως το μοναδικό που συγκεντρώνει τα χαρακτηριστικά εκείνα (τα οποία και πρέπει να αναφέρονται ρητώς) που το καθιστούν κατάλληλο για την προσήκουσα εκπλήρωση του δημοτικού σκοπού για τον οποίο προορίζεται (Ε.Σ. Πρ. VIIΤμ. 14/2014). 3. Στην προκειμένη υπόθεση προκύπτουν τα ακόλουθα: Προς εφαρμογή του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου σε τμήμα του Ο.Τ. 31 περ. 52 και επί των οδών Ν Π Ε στο Π συντάχθηκε από το Τμήμα Απαλλοτριώσεων της Διεύθυνσης Πολεοδομίας του Δήμου Α η /2008 πράξη αναλογισμού αποζημίωσης λόγω ρυμοτομίας, η οποία κυρώθηκε με την / απόφαση του Διευθυντή Πολεοδομίας Κεντρικού Τομέα της Νομαρχίας Α για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου πρασίνου, εμβαδού 754,31 μ.. Με την /2013 απόφαση του Εφετείου Α καθορίσθηκε οριστική τιμή μονάδας αποζημίωσης για απαλλοτρίωση λόγω

5 5 ρυμοτομίας ύψους ευρώ ανά τ.μ. εδάφους (ήτοι συνολικό ποσό αποζημίωσης για το επίμαχο ακίνητο ύψους ,00 ευρώ), πλην η εν λόγω απαλλοτρίωση δεν ολοκληρώθηκε. Ακολούθως, η Διεύθυνση Σχεδίου Πόλεως και Αστικού Περιβάλλοντος του Δήμου με το / έγγραφο προς τη Διεύθυνση Δημοτικής Περιουσίας γνωμοδότησε ως προς την πολεοδομική αναγκαιότητα απόκτησης του ακινήτου, που έχει χαρακτηρισθεί ως χώρος κοινοχρήστου πρασίνου και παιδικής χαράς ( / απόφαση του Νομάρχη Α ) και εξέφρασε την άποψη ότι το ακίνητο είναι μοναδικό και κατάλληλο για τη χρήση, για την οποία προορίζεται, λόγω α) του ικανού μεγέθους και της θέσης του σε πυκνο-δομημένη, με έλλειψη ελεύθερων χώρων περιοχή και β) της χωροθέτησής του απέναντι από Παιδικό Σταθμό του Δήμου που στερείται κατάλληλου υπαίθριου χώρου για την κάλυψη των αναγκών των παιδιών σε υπαίθριες δραστηριότητες. Κατόπιν τούτου, με την / απόφασή του το Δημοτικό Συμβούλιο ενέκρινε τη διαπραγμάτευση μεταξύ της Οικονομικής Επιτροπής του Δήμου και της ιδιοκτήτριας του ακινήτου, φερόμενης ως δικαιούχου, εταιρείας «Α Ν Κ, Τ, Ο, Τ, Ξ, Ε Α Ε» για την απευθείας αγορά του. Σύμφωνα με την από Έκθεση Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας από τον Πιστοποιημένο Ορκωτό Εκτιμητή, υπολογίσθηκε αγοραία αξία του ακινήτου για τον προσδιορισμό της αποζημίωσης του ιδιοκτήτη στο ποσό των ευρώ. Κατά την Έκθεση, προκειμένου να προσδιοριστεί η ως άνω αξία εφαρμόστηκαν συνδυαστικά η συγκριτική μέθοδος και η μέθοδος αξιοποίησης (μέθοδος εναπομένουσας - υπολειμματικής αξίας) με κατάλληλη στάθμιση των αποτελεσμάτων τους, όπως διεξοδικά αναφέρονται και αναλύονται, με περαιτέρω αναφορά στα διαθέσιμα στοιχεία της ελληνικής και της τοπικής κτηματαγοράς, ως πλαισίου, εντός του οποίου αναπτύσσονται οι συγκεκριμένες συνθήκες και εκτιμάται η αξία του ακινήτου. Ορίσθηκε δε ότι, με δεδομένο ότι η κατασκευή πολυκατοικίας με διαμερίσματα αποτελεί τη μέγιστη και βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου, για τον προσδιορισμό της τιμής μονάδας πώλησης των διαμερισμάτων,

6 6 προαπαιτούμενη για την εφαρμογή της προαναφερόμενης μεθόδου αξιοποίησης (με την υιοθέτηση του σεναρίου ανάπτυξης που ανταποκρίνεται στη μέγιστη και βέλτιστη χρήση του οικοπέδου), εφαρμόστηκε η συγκριτική μέθοδος, με την ανάλυση πραγματικών τιμών συναλλαγής ακινήτων με ιδιότητες παρόμοιες με το υπό εκτίμηση ακίνητο σε ανάλογη θέση ή / και ζητούμενων τιμών μετά την ολοκλήρωση των απαραίτητων προσαρμογών. Βάσει των ανωτέρω, με το / έγγραφο η Διεύθυνση Δημοτικής Περιουσίας του Δήμου ενημέρωσε την ιδιοκτήτρια εταιρεία για την ανωτέρω εκτίμηση, δηλώνοντας ταυτόχρονα ότι η καταβολή του τιμήματος των ευρώ θα γίνει σε δύο εξαμηνιαίες δόσεις. Σε απάντηση του εγγράφου, η εταιρεία με το / όμοιο ενημέρωσε το Δήμο ότι αποδέχεται την ως άνω τιμή, καθώς και την καταβολή των δόσεων. Για το λόγο αυτό, με την / απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου Α, κατόπιν της σχετικής / εισήγησης της Οικονομικής Επιτροπής εγκρίθηκε η απευθείας αγορά του ακινήτου, με την εξής αιτιολογία: «το Π είναι μια από τις μεγαλύτερες και πολυπληθέστερες συνοικίες του ανατολικού τμήματος του Δήμου Α. Η μεταπολεμική ανάπτυξη άλλαξε το χαρακτήρα της γειτονιάς σε κατεξοχήν αστικό Πρόκειται για μία εκ των πλέον πυκνοκατοικημένων περιοχών του κέντρου του Δήμου Α με στενούς σχετικά δρόμους και υψηλά κτήρια. Το συγκεκριμένο ακίνητο περιβάλλεται από πολυκατοικίες παλαιάς κατασκευής Το εν λόγω ακίνητο, το οποίο έχει χαρακτηρισθεί ως χώρος κοινόχρηστου πρασίνου και παιδικής χαράς, είναι μοναδικό και κατάλληλο για τη χρήση την οποία προορίζεται λόγω του ικανού μεγέθους και της θέσης του σε πυκνοδομημένη, με έλλειψη ελεύθερων χώρων περιοχή και χρήζει αναγκαίο λόγω της χωροθέτησής του απέναντι από παιδικό σταθμό του Δήμου, ο οποίος στερείται κατάλληλου υπαίθριου χώρου για την κάλυψη των αναγκών των παιδιών σε υπαίθριες δραστηριότητες». Ακολούθως, συντάχθηκε το σχετικό /2018 συμβόλαιο και μεταγράφηκε το ακίνητο στη μερίδα του Δήμου Α στον Τόμο 5190 με αύξοντα αριθμό 351. Στο συμβόλαιο περαιτέρω ρητώς ορίζεται ότι μετά την

7 7 εξόφληση του συνολικού τιμήματος από το Δήμο προς την πωλήτρια εταιρεία, η Τράπεζα Πειραιώς ως εκ τρίτου συμβαλλόμενη και εμπραγμάτως διασφαλισμένη πιστωτής της πωλήτριας εταιρείας υποχρεούται να προβεί στην ολική άρση των δύο προσημειώσεων υποθήκης, οι οποίες έχουν εγγραφεί υπέρ της δυνάμει των 421Σ και 423Σ/ αποφάσεων του Ειρηνοδικείου Α επί του πωλούμενου ακινήτου. Τέλος, για την πληρωμή της πρώτης δόσης του ως άνω τιμήματος για την αγορά του ακινήτου εκδόθηκαν τα υπό κρίση χρηματικά εντάλματα πληρωμής. 4. Με δεδομένα αυτά, η από Έκθεση Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας του ακινήτου από τον Πιστοποιημένο Ορκωτό Εκτιμητή είναι νόμιμα αιτιολογημένη, καθόσον περιλαμβάνει, κατά τα ανωτέρω, διαφορετικές, συνδυαστικά εφαρμοζόμενες μεθόδους εκτίμησης της αγοραίας αξίας του, με αναλυτικά επιμέρους στοιχεία και αναφορές εντός του ισχύοντος πλαισίου προγραμματικών και οικονομικών συνθηκών κτηματαγοράς. Επιπλέον, η πιστοποιημένη εκτίμηση της αξίας (2.785 ευρώ/τ.μ.) είναι κατά πολύ χαμηλότερη από την απόφαση προσδιορισμού οριστικής τιμής μονάδας αποζημίωσης για απαλλοτρίωση λόγω ρυμοτομίας που είχε ορισθεί σε ευρώ/ τ.μ. με την /2013 απόφαση του Εφετείου Α. Ως εκ τούτου, ο Δήμος Α αιτιολογημένα ενέκρινε την απευθείας αγορά του ακινήτου, σταθμίζοντας τόσο την αντικειμενική αξία του στο ,28 ευρώ (ήτοι 1.770,59 ανά τ.μ.) και την από πιστοποιημένο εκτιμητή αξία του στα ευρώ (ήτοι ευρώ ανά τ.μ.) όσο και τη δικαστικώς ορισθείσα τιμή μονάδας αποζημίωσης για αυτό ανερχόμενη στα ευρώ (ήτοι ευρώ ανά τ.μ.) και συνεκτιμώντας ότι η αξία αυτή συναρτάται με το γεγονός ότι το ακίνητο είναι το μόνο κατάλληλο προς αγορά στη συγκεκριμένη περιοχή για την εξυπηρέτηση των παιδιών του γειτονικού δημοτικού παιδικού σταθμού. Συνεπώς στοιχειοθέτησε επαρκώς τον συμφέροντα χαρακτήρα του τελικώς επιτευχθέντος τιμήματος. Κατ ακολουθίαν των ανωτέρω, η εντελλόμενη

8 8 δαπάνη είναι νόμιμη, επομένως, τα υπό κρίση χρηματικά εντάλματα πληρωμής θα μπορούσαν να θεωρηθούν, εάν δεν είχε λήξει το οικονομικό έτος 2018, τις πιστώσεις του οποίου αυτά βαρύνουν. Για τους λόγους αυτούς Αποφαίνεται ότι τα 742 και 744, οικονομικού έτους 2018, χρηματικά εντάλματα πληρωμής του Δήμου Α, συνολικού ποσού ,00 ευρώ δεν πρέπει να θεωρηθούν κατά τα αναφερόμενα στο σκεπτικό της παρούσας. Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΕΛΕΝΗ ΛΥΚΕΣΑ Η ΕΙΣΗΓΗΤΡΙΑ ΑΘΑΝΑΣΙΑ ΜΥΡΟΦΟΡΑ ΣΙΔΗΡΟΠΟΥΛΟΥ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ ΙΩΑΝΝΗΣ ΑΘΑΝΑΣΟΠΟΥΛΟΣ