PETO PREDAVANJE ZEMLJIŠNA I GRADSKA RENTA 1
Zemlja je neradni čimbenik, ona je u nečijem vlasništvu, ona je na tržištu i na nju se može ubirati renta. Na tržištu ponude i potražnje ponuda zemljišta je potpuno neelastična, ona je fiksna. (P.A.Samuelson) 2
Teorijski temelji rente RENTA je stjecanje novca bez vlastitog rada, a na temelju vlasništva. Ona proizlazi iz monopolnog vlasništva nad zemljom. VRSTE RENTE: - zemljišna renta - gradska renta - rudnička renta - spomenička renta - renta od osiguranja - ekološka renta 3
Teorijski temelji rente Ona se kroz ekonomsku teoriju pojavljuje u različitim oblicima kao: diferencijalna renta I, diferencijalna renta II, apsolutna renta, monopolna renta, gradilišna renta i rudnička renta. 4
T.Petty govori o tajanstvenoj prirodnoj renti i obrazlaže diferencijalnu rentu. A.Smith smatra da su renta i profit nezavisni dohotci i da se pojavljuju uz najamninu kao rezultati primarne raspodjele. Rentu tretira kao diferencijalni prihod koji nastaje kad je cijena veća nego što je potrebno da se plati najamnina i profit. 5
D.Ricardo Renta je onaj dio proizvoda zemlje koji se plaća vlasniku zemlje za korištenje prvotnih i nerazorivih snaga tla. On je uvjeren da cijenu poljoprivrednog zemljišta određuje plodnost tla. Veći broj zakupaca voljan je platiti za korištenje zemljišta koje je plodnije, odnosno zakupci ne će platiti za korištenje zemljišta koje ima vrlo nisu produktivnost (fertility). 6
Kada postoje neograničene količine zemlje, zraka i drugih prirodnih vrijednosti kojih ima u izobilju, renta ne postoji. Međutim, kada se gleda na kvalitetu zemljišta i netko počne obrađivati drugorazrednu zemlju, odmah se pojavljuje renta za kvalitetnije zemljište. 7
Prema Ricardu, porast rente posljedica je povećanja bogatstva neke zemlje i manjka hrane, što je znak ali ne i uzrok bogatstva. Ricardo je kritizirao pravilo A.Smitha da je renta sastavni dio prometne vrijednosti robe. Prema Ricardu, renta ne ulazi u cijenu robe. Visoka cijena proizvoda nije posljedica visoke rente. 8
Say rentu definira kao rezultat proizvodnih usluga zemlje. A.Marshall uvodi pojam kvazirente kao naziv za dohotke faktora proizvodnje koji ne određuju cijenu, već cijena određuje njih. 9
Povijesne definicije prethode definicijama današnjih oblika rente. 10
Klasični ekonomisti gledali su na zemlju kao na izvor i neiscrpan dar prirode čija je ukupna ponuda po definiciji fiksna, odnosno potpuno neelastična. Oni cijenu tog fiksnog čimbenika nazivaju rentom odnosno čistom ekonomskom rentom. 11
ZEMLJIŠNA RENTA Zemljišna renta D S R - zemljišna renta S - ponuda D potražnja E - ravnoteža R E S D Količina zemljišta 12
Definicije rente klasične ek.teorije Zemljišna renta na tržištu ovisi o ponudi zemljišta i potražnji za zemljištem. Samo ako se ukupna količina tražene zemlje točno poklapa s fiksnom ponudom, tržište će biti u ravnoteži, a točka sjecišta je URAVNOTEŽENA RENTA. 13
Gradska renta GRAD je područje na kojemu tržišne aktivnosti rezultiraju mnogo većom proizvodnjom i gustoćom zaposlenosti nego igdje drugdje. Grad je mjesto visokih gustoća stanovništva, gdje se proizvodi raznovrsna roba i pružaju različite usluge. Moderne ekonomske teorije cijena malo spominju zemljište, zemljišnu cijenu ili zemljišnu rentu, osim u kontekstu poljoprivrede. 14
Gradska je renta selektivni činitelj koji stimulira uspješne djelatnosti, a destimulira neuspješne. Gradska (urbana) zemljišta su produktivnija od drugih zemljišta: - gradska tržišta nude veće prihodne mogućnosti i rast ekonomije razmjera - zemljišne su rente pokazatelji urbanog napretka. 15
Zemljište i zemljišna renta u suvremenim uvjetima Potrebno je razlikovati 2 pojma: VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA i ZEMLJIŠNA RENTA. To je odnos dva pojma: cijena bilo koje imovine i cijena usluge koju ona donosi. 16
Zemljište i zemljišna renta u suvremenim uvjetima ZEMLJIŠNA RENTA je cijena usluga koje donosi zemlja tijekom nekog razdoblja, npr. godine dana. Zemljišna renta se izražava kao količina novca po zemljišnoj jedinici u godini dana. 17
Zemljište i zemljišna renta u suvremenim uvjetima Cijena neke imovine sadašnja je vrijednost ili kapitalizirana vrijednost rente koju će ta imovina donijeti tijekom njezina korištenja (Mills, 1984). 18
Zemljište i zemljišna renta u suvremenim uvjetima Cijena zemljišta (V) može se izraziti: V = R/i» gdje je:» V cijena zemljišta» R renta ili neprekinuti godišnji primitci» i stopa interesa kamatnjak. Kolika će biti sadašnja vrijednost rente od 100 novčanih jedinica ako se zemlja prodaje za 20 svojih dohodaka uz kamate od 5%? Rj. Ona će iznositi 100/0,05=2000 novčanih jedinica. 19
Tržišna i sadašnja vrijednost zemljišta Tržišna vrijednost zemljišta jednaka je sadašnjoj vrijednosti (PV) toka rentnog dohotka koji stvara zemljište. Analizira se imovina koja svake godine generira (R) dohodak i očekuje se da će taj dohodak generirati za (n) godina. PV = Σ (R t / (1+i) t ) 20
Tržišna i sadašnja vrijednost zemljišta Na isti način se definira i sadašnja vrijednost svakog kapitalnog dobra. Cijena neke imovine sadašnja je vrijednost ili kapitalizirana vrijednost rente koju će ta imovina donijeti tijekom njezina korištenja. Sadašnja vrijednost zemljišta je novac koji moramo investirati danas po tekućem kamatnjaku, da bi se generirao 21 budući tok dohodaka (R).
Gradsko zemljište Kod gradskog zemljišta razlikujemo poboljšanu i nepoboljšanu vrijednost zemljišta. Poboljšana vrijednost zemljišta podrazumijeva cijenu zemljišta s građevinom na njoj, a nepoboljšana vrijednost zemljišta cijenu zemljišta bez građevina na njoj. 22
Pitanja: Je li cijena žitarica visoka zato što je visoka cijena zemljišta? Je li cijena stana visoka zato što je skupo zemljište? Određuje li renta cijenu proizvoda ili cijena proizvoda određuje rentu? Odgovor: cijena zemljišta je visoka zato što je visoka cijena žitarica. 23
Dilema: Određuje li renta cijenu proizvoda ili cijena proizvoda određuje rentu? Ako država stimulira veće cijene žitarica tj. time stimulira povećanje proizvodnje žitarica.to djeluje na potražnju za zemljištem, što u konačnici djeluje na povećanje zemljišne rente. PORAST ZEMLJIŠNE RENTE POSJEDICA JE PORASTA CIJENE ŽITARICA, ODNOSNO PORASTA POTRAŽNJE. 24
Dilema: Određuje li renta cijenu proizvoda ili cijena proizvoda određuje rentu? Nije istina da je cijena žitarica visoka zato što je visoka cijena zemlje na kojoj se uzgajaju žitarice. Obrnuta situacija mnogo je bliža istini. (D.Ricardo) 25
Tržišni učinci rasta cijena žitarica cijena žitarica S P2 P1 D2 D1 C1 C2 Količina žitarica 26
Primjer: tržište stanovanja U gradu je visoka cijena zemljišta posljedica velike potražnje za stanovima. Kako se povećava potražnja za stanovima, tako raste i njihova cijena. Povećanje potražnje za zemljištem uzrokuje porast cijene zemljišta. Visoka cijena zemljišta je REZULTAT, a ne UZROK visoke cijene stanova. 27
Primjer: tržište stanovanja Zbog izrazite urbanizacije zemlja je sve oskudniji čimbenik u ekonomiji, te cijena zemljišta rasta jako brzo. CIJENA ZEMLJIŠTA izraz je oskudnosti tog čimbenika. 28
Tržište zemljišta Zemljišna renta S R2 R1 D2 D1 S Količina zemljišta 29
U europskim zemljama cijena zemljišta raste mnogo više nego igdje drugdje u svijetu. Cijena zemljišta izraz je oskudnosti tog čimbenika. 30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
Komunalno gospodarstvo i gradska renta Komunalne usluge su one usluge koje se zadovoljavaju na razini osnovne teritorijalno-upravne jedinice (općine ili grada). Skupina institucija koja obavlja komunalne usluge na razini općine ili grada zakon tretira kao komunalnu djelatnost. 41
Komunalno gospodarstvo Sve gospodarske djelatnosti zajedno čine tzv. KOMUNALNO GOSPODARSTVO, koje se sastoji od dvije skupine aktivnosti: Ad 1) djelatnosti pružanja komunalnih usluga Ad 2) financiranje i održavanje objekata i uređaja komunalne infrastrukture. ZAKON O KOMUNALNOM GOSPODARSTVU navodi djelatnosti koje se obavljaju u okviru komunalnoga gospodarstva. 42
Djelatnosti u okviru komunalnog gospodarstva (prema zakonu) su: Opskrba pitkom vodom Odvodnja i pročišćavanje otpadnih voda Prijevoz putnika u javnom prometu Održavanje čistoće Odlaganje komunalnog otpada Održavanje javnih površina, nerazvrstanih cesta i tržnica na malo Održavanje groblja i krematorija i prijevoz pokojnika Obavljanje dimnjačarskih poslova Javna rasvjeta 43
Poslovi komunalnog gospodarstva mogu se obavljati ili u režiji grada ili davanjem koncesija. Ukupne prihoda od obavljanja poslova komunalnog gospodarstva dijelimo u 2 skupine: A) prihoda od obavljanja komunalnih djelatnosti B) prihodi od izgradnje i korištenja 44
Izvori sredstava za financiranje komunalnih usluga Cijena usluga Komunalna naknada Proračun Drugi izvori 45
Izvori sredstava za financiranje komunalnih objekata i infrastrukture Komunalni doprinos Posebni namjenski fondovi Proračunska sredstva 46
Dva temeljna izvoda prihoda komunalnog gospodarstva su: Komunalni doprinos Komunalna naknada. 47
Komunalni doprinos i komunalna naknada Komunalni doprinos čine novčana javna davanja za izgradnju objekata i uređenja komunalne infrastrukture koju plaća vlasnik zemljišta, odnosno investitor. Komunalni doprinos plaća se s obzirom na obujam objekta koji se gradi i s obzirom na položaj objekta u određenoj zoni grada. 48
Komunalni doprinos i komunalna naknada Drugi dio komunalnog doprinosa dobiva se od obaveznog priključivanja objekata koji se grade na komunalnu infrastrukturu. To su stvarni troškovi priključenja. 49
Komunalna naknada su javna novčana davanja za odvodnju atmosferskih voda, održavanje javnih površina, nerazvrstanih cesta, groblja, i javne rasvijete Plaćaju je korisnici stambenog, poslovnog i garažnog prostora, te korisnici građevinskog zemljišta za obavljanje poslovnih djelatnosti i korisnici neizgrađenog građevnog zemljišta. Ova naknada je usmjerena prema korisnicima, a ne prema vlasnicima prostora i zemljišta. 50
Zemljišna i gradska renta Ponuda i potražnja za gradskim zemljištem utječe na vrijednost, cijenu i opću razinu rente za gradsko zemljište. Zemljište nema jednaku vrijednost u svim dijelovima grada. 51
Zemljišna i gradska renta Vrijednost gradskog zemljišta opada od sredine prema rubnim zonama, što je opće pravilo koje ima svoje iznimke. Hoće li vrijednost zemljišta rasti ili padati ovisi o elastičnosti potražnje za urbanim zemljištem. 52
Neki autori ističu da se za gradiranje vrijednosti zemljišta uzima gustoća korištenja zemljišta. Gradiranje vrijednosti zemljišta mijenja se s: Promjenom pristupačnosti između središta grada i različitih točaka u gradu S pomacima u namjeni pojedinog zemljišta Zbog brzine rasta grada Zbog intervencije urbanista Zbog intervencije gradskih tijela itd. 53
Gradiranje vrijednosti zemljišta ne će se zbivati po nekoj kontinuiranoj krivulji koja će padati od središta grada prema rubnim dijelovima grada, nego će imati prekide i izuzeće. Urbana struktura vrlo je složena i različita, a razlikuje se od grada do grada. 54
Gradski nameti U gradu postoji nekoliko vrsta nameta, a najčešći su: POREZI DOPRINOSI NAKNADE (RENTE). 55
Porezi se ubiru radi pokrića državnih rashoda i nema nikakve izravne protučinidbe Komunalni doprinos ubire se za izgradnju komunalnih objekata i infrastrukture. Taj se doprinos plaća jednokratno RENTA- iako povijesna kategorija, još nije dovoljno razvijena i cjelovito primjenjiva u gradovima. Više se primjenjuje kao rentno načelo nego kao određena renta. 56
Komunalna naknada je primjer rente koja se primjenjuje u gradovima Komunalna naknada - renta koja se stječe naplatom od određenih djelatnosti i stanovništva po pravilu bi se trebala rabiti za unapređenje gradskih ambijenata (socijalne, kulturne i druge vrijednosti) Gradska renta je jedini pravi izvor sredstava za uređenje gradskog ambijenta. Gradska renta može uključivati spomeničku i ekološku rentu. 57
Između rente kao nameta i rente kao izvora sredstava za reprodukciju prostora grada često postoji duboki nesklad Ako je renta previsoka, ona se teško naplaćuje, a ako je preniska, ugrožava se reprodukcija grada. To je jedini namet koji bi se trebao vratiti tamo gdje je i ubran 58
Čimbenici gradske rente Prometna dostupnost Smještaj u poslovnom središtu grada Blizina javnog prometa Atraktivne pješačke zone u središtu grada Blizina parkirališta Blizina gradskog okupljališta Povijesne i kulturne zanimljivosti grada Mogućnost izbora svih vrsta usluga Estetsko oblikovani ambijenti i uređena urbana infrastruktura 59
Na temelju navedenih i drugih čimbenika valorizira se svaka gradska jedinica i utvrđuje njezina vrijednost, a zatim se rangira. Renta ne smije biti izvor neprincipijelnog bogaćenja ili bogaćenja zakupaca. 60
Funkcija rente kao instrumenta upravljanja gradom Preduvjet za razvoj grada je opremanje zemljišta. Razvitak grada je uspješniji ako postoji višak opremljenog zemljišta, nego ako ga nedostaje. Suvremena paradigma UPRAVLJANJA GRADOM zahtijeva da se PERMANENTNO provode analize, planiranje, evidentiranje i pripremanje instrumenata za upravljanje gradom. Renta je dobar instrument u upravljanju gradom jer je izvor prihoda i stimulans za ure enje grada. 61
Funkcija rente kao instrumenta upravljanja gradom Ispravno upravljanje rentom: rentu treba naplaćivati i kad je neki prostor aktivan i kad je pasivan. 62
Funkcija rente kao instrumenta upravljanja gradom AKTIVNI POSLOVI - poslovi od kojih se naplaćuje renta od korisnika. PASIVNI POSLOVI - poslovi od kojih se naplaćuje renta od vlasnika (i tjera ga da stavlja prostor u funkciju). Ako je grad vlasnik određenog prostora koji je u pasivi, grad treba plaćati rentu jer je na taj način i upravljanje gradom uspješnije. Renta se naplaćuje prema veličini prostora i kriterijima boniteta položaja, a ne prema financijskom efektu. 63
Primjer: 1.korak određivanje jedinice Prva dilema je u vezi s određivanjem osnovne prostorne jedinice. Neki smatraju da to mora biti katastarska jedinica, a drugi da je bolje koristiti urbanističku lokaciju. To su u osnovi premale jedinice da bi se mogao racionalno odrediti bonitet pojedine prostorne jedinice. U praksi se jedinice sjedinjuju i tako nastaju veće jedinice. 64
U literaturi se najčešće kao čimbenici boniteta gradske prostorne jedinice koriste: Prirodni uvjeti Tehničko-tehnološki ili fizički uvjeti Civilizacijski uvjeti Kulturno-zdravstveni uvjeti Društveno-normativni ili regulativni uvjeti. 65
Polazna točka u strukturiranju baze podataka je DIGITALIZACIJA područja i prenošenje podataka na zemljovid u digitalnom obliku. 66
Model za određivanje gradske rente sadržava tri osnovna programska modula : Geografski informacijski sustav (GIS) Modul višekriterijske analize (metoda PROMETHEE) Program GAIA Kombinacija modela omogućuje sakupljanje informacija za utvrđivanje boniteta lokacije. U analizi donositelj odluka ima mogućnost mijenjati težinu kriterija i na taj način izravno utjecati na upravljanje gradom. 67
GIS Geografski informacijski sustav je značajna podrška analizama i može se koristiti i za utvrđivanje gradske rente. To je sustav pohrane svih značajnih prostornih podataka: demografski podaci, infrastrukturni podaci, planerski podaci i zemljišni katastar. 68
PROMETHEE je metoda višekriterijskih relacija. Pomoću meto PROMETHEE I dobiva se djelomično rangiranje akcija, a pomoću metode PROMETHEE II dobiva se potpune relacije. Rezultat je: parcijalni poredak akcija i potpuni poredak akcija. 69
Program GAIA (Geometrical Analysis for Interactive Aid) daje geometrijsku prezentaciju rezultata dobivenih metodom PROMETHEE. Ta se metoda temelji na svođenju višedimenzionalnog problema na dvodimenzionalni problem. 70
Umjesto zaključka Modeli koji mogu koristiti u upravljanju gradom, s velikim mogućnostima primjene, operacionalizacije i donošenja strateških odluka, pokazuju da mogu poslužiti kao djelotvorno sredstvo za rješavanje problema kao što je gradska renta. 71